התיישנות הוא קונספט משפטי בעל חשיבות רבה מאוד, אלא שהיגיון ההתיישנות לא רלוונטי לכל סוגי העברות ולכן לא לכל סוג של עברה ישנה גם תקופת התיישנות שלאחריה מקבל העובר על החוק מעין פטור. בתחום הבנייה, התיישנות הוא מושג בלתי רלוונטי. אם בבית או במבנה העסק שלכם ישנן חריגות בניה התיישנות הוא לא משהו שאתם יכולים לסמוך עליו. יחד עם זאת, במקרים מסוימים ובהתאם לנסיבות, יכול בית המשפט להתחשב בתקופה הארוכה שעברה מאז ביצוע חריגת הבנייה. אז מדוע אין התיישנות בעולם הבנייה ובאילו מקרים יכולה התיישנות כזו לבוא לטובתכם? על כך תוכלו לקרוא ממש כאן בשורות הבאות.
התיישנות ובנייה – לא הולכים ביחד
התיישנות הוא כאמור מושג משפטי חשוב מאוד, שלעיתים יכול להעניק לעובר עבירה מעין פטור על מעשיו בגין התקופה הארוכה שעברה מאז ביצוע העבירה. יחד עם זאת, ישנן עבירות שעליהן אין תקופת התיישנות. סוג אחד של עבירות כולל עבירות חמורות כמו רצח וסוג נוסף כולל עבירות שבהן ההתיישנות אינה מובילה להפחתה בנזק שנגרם בגין ביצוע העבירה. במקרה של חריגות בניה התיישנות אינה משנה דבר בשטח. כאשר רשות מקומית אוכפת חריגות בנייה היא לא עושה זאת בכדי להעניש את האדם שאחראי עליהן, לפחות לא כמטרה המרכזית. המטרה המרכזית של אכיפת עבירות בנייה היא להבטיח שמירה על מדיניות הסדר והתכנון ולמנוע פגיעה במרחב הציבורי ובתושבים.
כך למשל, כאשר אתם בונים תוספת של חדר ללא היתר בנייה, ייתכן שהתוספת הזאת פוגעת באיכות החיים של השכנים, ייתכן שהיא פוגעת בעקרון התכנוני המנחה וייתכן שהיא מהווה טריגר לתושבים נוספים לבצע עבירות בניה דומות. מבחינת הרשות המקומית, הדרך היחידה לפתור את העניין היא להרוס את החדר הזה ולכן עד שהחדר לא נהרס, תמשיך הרשות המקומית בניסיונות האכיפה שלה. ישנם כבר מקרים בהם הורה בית משפט על אכיפת צו הריסה לאחר 30 שנה שבמהלכן הוא לא נאכף.
ובכל זאת, ישנו אלמנט של התיישנות בתחום חריגות הבנייה
אחרי שאמרנו את כל זה, בתחום של חריגות בנייה התיישנות יכולה להיות רלוונטית בכל הקשור לפרוצדורה של הוצאת ויישום צו הריסה כנגד חריגות בנייה. כך למשל, ישנו פרק קצר מאוד שבו יכולה הרשות המקומית להוציא צו הריסה מנהלי ולאחריו יהיה עליה לפנות לבית המשפט בכדי להוציא צו הריסה שיפוטי. ישנו גם פרק זמן קצר מאוד שבו תוכל הרשות לאכוף את הצו המנהלי ואם לא אכפה אותו במועד, לא תוכל לאכוף אותו שוב ללא צו של בית משפט. יחד עם זאת, אלו הם לא רכיבים בחוק, עליהם אתם רוצים להסתמך בניסיון להימלט מאימת הדין. הסיבה הפשוטה לכך היא שבסופו של דבר, אם תוכיח הרשות המקומית כי אכן מדובר בחריגות בנייה, בית המשפט יחזיר לה את הסמכות לאכוף את צו ההריסה וכפי שאמרנו קודם לכן, זה לא משנה גם אם עברו כבר 30 שנה מאז הוצא הצו הראשון.
איך בכל זאת יכולה התיישנות לבוא לעזרתכם?
ככלל, בתחום של חריגות בניה התיישנות לא יכולה לבוא לעזרתכם במישור המשפטי היבש. יחד עם זאת, ישנם לא מעט מקרים בהם ניתן להוכיח רשלנות, התמהמהות או התנהלות בלתי שוויונית או בלתי תקינה של הרשות המקומית, באופן כזה שיכול להכניס את ההתיישנות לתמונה. כך למשל, בניתם תוספת של חדר, הרשות המקומית הוציאה צו הריסה ולא אכפה אותו. בינתיים אתם הבאתם ילדים נוספים לעולם וכעת החדר הפך ממותרות לצורך אמיתי. מבחינת השכנים, החדר החדש שלכם הפך כבר מזמן למציאות בשטח ובסך הכל נראה שהמצב צפוי להישאר קבוע. פתאום לאחר זמן רב נזכרה הרשות המקומית לאכוף את הצו שעד כה התרשלה באכיפתו.
במקרה כזה, חשוב לומר, אין לכם שום עדיפות חוקית על פני מקרה פשוט וטריוויאלי יותר. יחד עם זאת, במקרה כזה, בהחלט יכול בית המשפט לבוא ולהכניס אל תוך השיקולים שלו גם את ההתנהלות הרשלנית של הרשות המקומית וגם את עצם העובדה שחריגת הבנייה שלכם הפכה למציאות מוגמרת וכזאת שהריסתה תגרום לנזק רב מאוד. זה אמנם לא מבטיח לכם כלום, אבל במקרה כזה הזמן כן יכול לשחק תפקיד. מצד שני, לרשות המקומית, כמו גם לכם, תמיד נתונה רשות הערעור ואף אחד לא מבטיח שערכאה גבוהה יותר לא תבחן את המקרה בעיניים מחמירות יותר. על כן, מכל הסיבות שבעולם, תמיד עדיף לבצע בנייה אך ורק על סמך היתר בנייה שניתן כחוק.
מה עושים כשהרשות המקומית מנסה לאכוף נגדכם צו הריסה?
ובכן, כל מה שאתם יכולים לעשות הוא להכין את עצמכם למאבק משפטי. על הטקטיקות המשפטיות ועל הטיעונים צריך להיות אמון גורם מקצועי כמו עורך דין מקרקעין ולכן זה מה שאתם צריכים לעשות כבר בשלב הראשון, למצוא לעצמכם עורך דין שייצג אתכם מול הרשות המקומית. יחד עם זאת, אתם מבחינתכם רוצים לנסות ולשמר את המאבק עד כמה שניתן בתוך המתחם האנושי ומחוץ למתחם המשפטי. זה אומר שאתם רוצים לנסות ולנהל משא ומתן מול הרשות המקומית, לבוא בדברים עם האנשים בעלי הסמכות בעניין ולנסות לגבש מתווה כלשהו שבו כולם יהיו מרוצים. זה אמנם לא תמיד פשוט לגבש מתווה כזה כשמדובר בנכס שקבוע באדמה, אבל ישנם אנשי מקצוע שזהו בדיוק תחום ההתמחות שלהם והם יודעים היטב כיצד ניתן לפעול בכל מקרה ומקרה. מה שחשוב הוא שתנהלו את התהליך כולו בצורה מקצועית ובליווי אנשי מקצוע ושלא תסתמכו על רחמיו של בית המשפט או על רחמיה של הרשות המקומית – הם בהחלט עשויים לרחם, אך זה לא ימנע מהם מלאכוף את החוק.
מדינת ישראל היא מדינת חוק מערבית מתוקנת ויחד עם זאת, בענף הבנייה קיימת תופעה נרחבת של חריגות בניה. חריגת בנייה היא כל בנייה שמבוצעת ללא היתר בניה ובניגוד לדין ועל אף שהנטייה הראשונית היא להאשים את הישראלים שהם פשוט לא אזרחים ממושמעים, במקרים רבים חריגות אלה נובעות מחוסר ידיעה, אם כי בהחלט קיימת פעילות עבריינית לשמה של תוספת בנייה ללא היתר. בשורות הבאות נספר לכם על הנושא של חריגות בניה, מה נחשב לחריגת בניה ומהם הכלים שעומדים לרשות הרשויות בכדי להתמודד עם חריגות כאלה.
חריגת בניה מהי?
ובכן, נתחיל אולי בהגדרה הבסיסית ביותר של מהן חריגות בניה. על פי החוק במדינת ישראל כל פעולת בניה שמשפיעה על המרחב הציבורי, על שלד המבנה או על ייעוד ושימוש המבנה, מחויבת לקבל היתר בניה לפני תחילת ביצוע. בית חדש, הוספת מרפסת, הוספת ממ"ד, הוספת חדר, החלפת חיפוי חוץ, פתיחת חלון, הקמת מחסן בחזית הבית ואפילו בניית מלונה לכלב – על פי החוק היבש כל הפעולות הללו מחייבות הוצאת היתר בניה. פעולות כאלה שבוצעו בפועל ללא היתר כחוק, נקראות חריגות בניה. מן הסתם, חלקן שוליות מאוד כמו דוגמת המלונה לכלב, אך ישנה תופעה רחבה של בנייה משמעותית שמבוצעת ללא היתר ובמקרה זה, לרשויות יש כלים רבי עוצמה להתמודדות עם הבעיה.
מה יכולה הרשות המקומית לעשות מול חריגות בניה?
סמכות הפקת היתרי הבניה היא סמכות הנתונה לרשות המקומית שבתחומה מבוצעת פעולת הבנייה. ישנם גם היתרי בניה המופקים על ידי הוועדות האזוריות והארציות, אך מרבית המקרים מטופלים ברמת הרשות המקומית. כאשר מבוצעת בניה לא חוקית בשטחה של רשות מקומית, בידי הרשות הסמכות להוציא צו הריסה מנהלי לחריגת הבנייה. מאחר ומדובר בצו מנהלי שלא עבר את הביקורת של בית המשפט, צו זה יכול להיות מופק במסגרת זמנים מאוד מצומצמת וגם להיאכף בפרק זמן קצר של עד 60 יום. אם הצו לא נאכף במסגרת זמנים זו, הוא למעשה מאבד את תוקפו. יחד עם זאת, זהו ממש לא סוף הדרך מבחינת הרשות המקומית שרוצה להתמודד עם חריגות בניה בשטחה. באפשרותה של הרשות המקומית, וכך היא גם תמיד עושה, לפנות לבית המשפט בבקשה להוציא צו הריסה שיפוטי. צו הריסה שיפוטי מטעם בית המשפט כבר אינו מוגבל בדבר. ניתן להוציא צו כזה בכל היקף, עבור כל עבירת בנייה וגם אם מדובר בעבירת בניה שנעשתה לפני עשורים שלמים.
מן הסתם, כולם מכירים מקרים בהם אדם בנה תוספת של חדר על דעת עצמו ועל אף שנעשו נגדו פעולות אכיפה, בסופו של דבר החדר נותר עומד על תילו. מקרים אלה יכולים להיראות לנו לעיתים כשחיתות לשמה ואפשר להניח שישנם גם מקרים כאלה, אלא שבמרבית המקרים מדובר בהסדרה של היתר בניה רטרואקטיבי. הסדרה כזאת אפשרית במקרים מסוימים ועל בעל הנכס להיות מספיק ערני ולהתנהל בצורה מקצועית כדי לדעת בדיוק כיצד ניתן להגיע להסדרה כזאת מול הרשות המקומית. במקרים שזה אכן אפשרי, ניתן לקבל היתר רטרואקטיבי שלמעשה מסדיר כל חריגות בניה שהן. מצד שני, לא בכל מקרה ניתן לקבל היתר כזה וכשזה בלתי ניתן, הרשות המקומית צפויה להמשיך במאמצי האכיפה מצדה.
כיצד יכולות חריגות בניה לבוא לידי ביטוי בשטח?
זה אולי ישמע לכם מופרז, אבל ישנה הקפדה יתרה בכל הקשור למדיניות התכנון והבניה בישראל. משמעות הדברים היא שכל חריגה, קטנה ככל שתהיה, יכולה לעורר את חמתה של הרשות ולהוביל לנקיטה בצעדי אכיפה. כך למשל, סטייה משטח המגרש המופיע בתכנית הבנייה ושעבורו אושר היתר הבניה, בנייה שבולטת מספר ס"מ מעבר למה שאושר בהיתר, חיפוי חוץ בגוון בולט שמנוגד לגוון שאושר בהיתר, הגדלת המרפסת מעבר למה שהופיע בתכנית הבניה וכן הלאה – כל המקרים הללו הם למעשה חריגות בניה, אף אם נעשו לאחר שניתן היתר לפעולות הבניה. חריגת בניה היא לא רק פעולה שבוצע ללא היתר, אלא גם פעולה שבוצעה מחוץ למפרט של ההיתר.
פיקוח עירוני – מטפלים בבעיה כשהיא עוד קטנה
על אף הכלים החזקים שעומדים לרשות הרשות המקומית בכדי לאכוף את הנושא של חריגות בניה, גם הרשות המקומית רוצה להימנע ממצב שבתים בתחומה נהרסים ללא הרף. כדי למנוע זאת, מנהלת כל רשות מקומית יחידת אכיפה במסגרת הפיקוח העירוני. יחידת אכיפה זו עוברת מדי יום בפרויקטים של בנייה ברחבי הישוב ובוחנת את עמידתם בהיתרי הבניה. כאשר מזוהה סטייה מן ההיתר, נבחנת הסטייה ועל פי הצורך מבצעת הרשות המקומית פנייה ליזם לתיקון מיידי של הסטייה. לרבים זה יכול להיראות כמו קטנוניות ופדנטיות, אבל המטרה של פיקוח זה היא למנוע את הצורך בצעד הקשה של הרס מבנה. למעשה, אם פקח עירוני הוביל לכך שתקבלו פנייה מהרשות המקומית בגין חריגות בניה בפרויקט הבנייה שלכם, אתם בהחלט רוצים להודות לפקח שמנע את החריגה בעודה קטנה ולא נתן לה להתפתח למצב בו הנזק עבורכם היה יכול להיות גדול הרבה יותר.
איך מתמודדים עם צו הריסה?
במידה והוצא נגדכם צו הריסה, תוכלו לפנות לרשות המקומית עצמה בניסיון לבוא איתה במשא ומתן, אבל אם אין שום קשב לטענותיכם ברשות המקומית, הדרך היחידה שלכם להתמודד עם צו הריסה בגין חריגות בניה היא דרך בית המשפט. חשוב לדעת בהיבט זה, שבית המשפט נוטה לתמוך בעמדת הרשויות המקומיות, פשוט מכיוון שהן בדרך כלל פועלות בתום לב ועל פי החוק היבש. אלא אם תוכיחו התעמרות, או התנהלות לקויה או חוסר סמכות של הרשות המקומית, סביר להניח שעמדת הרשות המקומית היא שתאומץ על ידי בית המשפט.
