אנשים רבים גרים בבתים פרטיים ומחליטים לבצע שינויים "קלים" כביכול בבית מבלי לקבל על כך היתר בניה. דוגמא נפוצה לכך היא אנשים שרוצים להוסיף פרגולה או מחסן לבית פרטי. יש לקחת בחשבון כי כל שינוי חיצוני במבנה מצריך היתר בניה ושינוי שנעשה ללא היתר בניה מתאים ייחשב לחריגות בניה בבית פרטי. מהן חריגות בניה בבית פרטי ומה העונשים הכרוכים בכך? על כך נרחיב במאמר הבא.
מהן חריגות בניה בבית פרטי?
החוק לתכנון ובניה מגדיר מה נחשב לחריגות בניה. חריגות בניה מתייחסות למעשה לכל מה שנבנה ללא היתר בניה או ללא התאמה לתוכנית הבניה המקורית על פיה אושר היתר הבניה. לאחר הבניה יש לקבל טופס 4 המהווה טופס אכלוס ומעיד כי המבנה נבנה בהתאם להיתר הבניה וכי הוא ראוי למגורים. על מנת לקבל טופס 4 יבואו לבדוק את הנכס שלכם ולוודא כי אכן הכל תקין. במידה שיימצאו חריגות בניה הדבר עלול לגרור קנסות מנהלתיים, אישום פלילי והעמדה לדין.
יש לקחת בחשבון כי עבירה של חריגת בניה מוגדרת בחוק כעבירה מסוג עוון עליה חלה התיישנות כחמש שנים לאחר ביצוע העבירה. כלומר, רק במשך חמש שנים ממועד ביצוע העבירה ניתן להגיש תביעה בגין העבירה.
יש לשים לב כי במקרה בו חריגת הבניה עליה ניתן היתר בניה העלתה את שווי הנכס, יהיה על בעלי הנכס לשלם היטל השבחה. גובה ההיטל יקבע על פי הערכת שמאי כאשר הוא יהיה בגובה של כ-50% משווי ההשבחה.
סוגי חריגות בניה בבית פרטי
בהתאם לחוק לתכנון ולבניה קיימים שלושה סוגים שונים של חריגות בניה בבית פרטי-
- חריגות בניה קלות- רוב חריגות הבניה שיימצאו יהיו חריגות בניה קלות. חריגות בניה קלות הן תוספות והרחבות לנכסים מסוימים (כמו הוספת פרגולה, הוספת חניה, סגירת מרפסת, הוספת תקרה, הוספת חדר וכדומה) שבוצעו ללא קבלת היתר בניה, בסטייה מהיתר הבניה או עם חריגה מהאישור שניתן. בדרך כלל כאשר מדובר בחריגות בניה קלות יהיה ניתן לפתור את החריגות על ידי השגת היתר בניה בדיעבד.
- חריגות בניה חמורות- חריגות בניה חמורות הן חריגות בנייה המתייחסות לחריגה מגבולות המגרש. כלומר, נכסים בהם בוצע שינוי ייעוד שטחים, חריגה מאחוזי הבניה, חריגה בגובה המבנה וכדומה ללא קבלת אישור מתאים לכך. חריגות בניה חמורות מבוצעות בדרך כלל בשלב הבניה של הנכס.
- חריגות בניה כתוצאה מהפרת היתר הבניה – חריגות בניה אלה מתייחסות לשימוש בנכס לא לצורך המתאים, כלומר, כל שימוש חורג בנכס שבבעלותכם. אם הפכתם את בית המגורים שלכם לגן ילדים או לצימר, אם פיצלתם דירה למספר יחידות וכדומה שיניתם את ייעוד הנכס. אם לא קיבלתם לשינוי היתר בניה מיוחד זו הפרה של היתר הבניה ונחשב לחריגת בניה.
האם יש מקרים בהם מותר לבצע חריגות בניה בבית פרטי?
התשובה היא כן, למעשה קיימים מקרים בהם מותר לחרוג. מקרים אלה נקראים עבירות שימוש חורג.
שימוש חורג מוגדר כשימוש במבנה לא למטרה שלשמה הותר להשתמש במבנה. כלומר, שימוש החורג מהשימוש שאושר בהיתר הבניה או מהמטרה שהוגדרה בתוכנית בניין עיר.
כאשר רוצים לעשות שימוש שונה בנכס מהשימוש הייעודי שניתן בהיתר הבניה, יש להגיש בקשה לשימוש חורג לוועדה המקומית לתכנון ולבניה. כמו כן יש לציין כי שימוש במבנה שהוקם ללא היתר בניה נחשב לשימוש חורג.
דוגמאות לשימוש חורג- נכס המוגדר כדירת מגורים וישמש למשרד, נכס המוגדר כבית מגורים וישמש כגן ילדים וכדומה.
יש לקחת בחשבון- שימוש חורג שלא הותר באופן מפורש נחשב לשימוש חורג אסור.
העונשים המוטלים בעקבות חריגות בניה בבית פרטי
כפי שציינו קודם, חריגות בניה נחשבות לעבירה פלילית. מי שמבצע עבירות בניה יקבל על כך עונשים שונים ביניהם קנסות, סנקציות שונות, אישום פלילי והעמדה לדין.
תחילה תשלח אליכם אזהרה שתאפשר לכם לתקן את עבירות הבניה. במידה שמדובר בעבירה קלה ובאדם ללא רקע פלילי, יציעו לו הסדר בו הוא יודה בעבירה, יבטיח לא לבצע עבירה כזו שוב וישלם קנס. במידה שהוגש כתב אישום, יש לברר מול הרשויות האם ניתן לבטל את כתב האישום ולהגיע להסדר. בהסדר המותנה בדרך כלל יהיה עליכם להתחייב להשגת היתר בניה עד מועד אותו תקבע הרשות המקומית. במידה שלא תצליחו להוציא את האישורים עד המועד שנקבע יהיה עליכם להתמודד עם צו הריסה. תוכלו לבקש הארכה להסדר, בה תצטרכו להוכיח שאתם בתהליך מול הרשויות.
גובה הקנסות על פי התקנות החדשות-
- עבירות בשטח עד 25 מ״ר- קנס של עשרים וחמישה אלף שקלים (25,000).
- עבירות בשטח של 25 עד 50 מ״ר- קנס של חמישים אלף שקלים (50,000).
- עבירות בשטח של 75 עד 100 מ״ר- קנס בגובה של מאתיים אלף שקלים (200,000).
- עבירות בשטח מעל 100 מ״ר- קנס של שלוש מאות אלף שקלים (300,000).
- עבירות שבוצעו על ידי חברות- קנס כפול שיכול להגיע לשש מאות אלף שקלים (600,000).
מהו היתר בניה?
לסיום כדאי להבין מהו היתר בניה בכלל. היתר בניה הוא רישיון הניתן לכם מהועדה המקומית לתכנון ולבניה או על ידי רשות הרישוי. היתר הבניה הוא למעשה מסמך פורמלי, אליו יש לצרף את תוכנית הבניה, מפות מדידה ואת האישורים הנדרשים מהגופים השונים. היתר הבניה צריך לכלול פרטים של האחראים לתכנון, לבניה ולפיקוח.
על מנת לקבל היתר בניה, עליכם לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה. עליכם להגיש בקשה להיתר בניה ולצרף תוכנית בניה מאושרת על ידי אדריכל. היתר בניה יינתן לכם בהתאם לחוקים ולזכויות שנקבעו בתוכנית. יש לקחת בחשבון כי לא תמיד היתר בניה מאושר והדבר תלוי בגורמים שונים כמו אזור מגורים או מתנגדים לבניה.
