חריגות בניה בבית משותף

החלום הגדול שלכם הוא לגור בבית פרטי גדול, מרווח עם גינה פרטית צמודה בדיוק כפי שרואים במושבים וערים שונות בארץ. כדי להיות בעלי נכס של מבנה כזה צריך לרכוש שטח נדל"ן גדול וגם יקר, לכן עליכם "להתפשר" על מגורים בבית משותף המקנה לכם שטח פרטי וגדול מספיק עם גינה צמודה. 

כיוון שמדובר על בית משותף הצמוד לבית פרטי אחר השייך לשכנים שלכם, חשוב לשמור על יחסי שכנות טובים ולחשוב פעמיים בכל שינוי ושיפוץ שתרצו לעשות בנכס הקיים – כיוון שפעולה שכזו יכולה להוביל אתכם לתסבוכת של חריגות בניה בבית משותף.

מהם המאפיינים של בית משותף?

אז נכון שבית משותף או לא כמו בית פרטי שניצב על שטח פרטי ששייך רק לכם, אך מדובר בשטח נדל"ן מבוקש ומרווח המאפשר לכם להתגורר בתוך בית פרטי וליהנות מכל היתרונות הקשורים בכך. בית משותף הוא למעשה מבנה אחד שיכול להכיל לפחות שתי דירות, כאשר בית משותף פרטי הוא מבנה גדול שנבנה על שטח אחד ומחולק לשתי בתים פרטיים החולקים קיר אחד לפחות.

למרות שלכל אחד מהדיירים יש את הבעלות הבלעדית על המבנה בו הוא גר, כל שינוי שנעשה במבנה בחלק הפנימי או החיצוני שלו מחייב את בעלי הנכס לקבל על כך אישור רשמי המוכר כהיתר בניה. כל שינוי שמתבצע ללא קבלת היתר שכזה מוגדר כחריגת בניה שנעשה בבית משותף.

קראו עוד: חריגות בניה צו הריסה

מה מוגדר כחריגות בניה?

בטרם מקימים מבנה בשטח על בעל הנכס או הקבלן להוציא היתרי בניה מתאימים, אותם מקבלים מהועדה המקומית האחראית לתכנון ובניה השייכת לרשות המקומית בה המבנה עתיד להיבנות. כאשר עבודות הבניה בשטח אינן נעשות על פי תוכנית הבניה שקיבלה את היתרי הבניה, הדבר נחשב כחריגה בבניה שהיא עבירה על החוק במדינת ישראל.

חריגות הבניה אינן מתייחסות רק לחריגה משטח וגבולות המבנה שנבנה, אלא גם לשינויים שונים שנעשים במבנה מבחינת גודל פתחים, קירוי המבנה, סוג הבלוקים שמשמשים לתחימה וסגירת חללים במבנה ועוד שינויים אחרים שלא תואמים למפרט שמופיע בתוכנית הבניה המקורית.

למה יכולות להתקיים חריגות בניה בבית משותף?

חריגות בניה יכולות להתקיים בכל מבנה, ולא רק מבנים שמוקמים לצרכי מגורים, אך נהוג למצוא מגוון של חריגות בניה שמתגלות רק בדיעבד בבתים משותפים. בתים כאלו מועדים לשינויים שלא לפי התוכנית בגלל ריבוי הדירות שכל המבנה מכיל, וכך חריגה מתוכניות הבניה יכולה להתקיים גם כאשר יוצרים פתחים גדולים מדי.

בית משותף יכול לחרוג מתוכנית הבניה גם מבחינת גבולות המגרש עליו הוא מוצב, כאשר דירה אחת במבנה הוקמה על פי התוכנית אך הדירה השנייה הוקמה שלא בהתאם אליה ויש בה חריגות. לכן אם מתגלות חריגות בניה במהלך או לאחר הבניה של הבית המשותף, חשוב לנקוט בצעדים הבירוקרטים הנחוצים כדי לקבל את האישורים המחייבים עבור החריגות שנעשו.

מה עושים אם יש חריגות בניה בבתים משותפים?

כיוון שחריגות בניה אינן נכללות כחלק מתוכנית הבניה, המטרה הראשונית היא לבטל אותן על ידי הריסה של התוספות והשינויים שבוצעו במבנה. לרוב מדובר על צעד קיצוני ומורכב, במיוחד לאחר שהבניה כבר נעשתה ויהיה קשה ואף מיותר להרוס מבנה קיים, ולכן קיימת אפשרות להסדיר את נושא החריגה גם לאחר שהיא כבר בוצעה בפועל במבנה.

לשם כך יש להגיש בקשה מוסדרת לוועדה המקומית של הרשות המקומית בנוגע לחריגות הבניה שנעשו, ולהכשיר את חריגות הבניה בצורה חוקית ומאושרת. משום שמדובר על חריגה שכבר קיימת במבנה, יש לקבל על כך היתר בניה בדיעבד המעניק את האישור הנחוץ לתוספת או לשינוי בניה שכבר בוצע בפועל. 

באילו מקרים אפשר לקבל אישור על חריגות הבניה בבית משותף?

המהלך הנכון שיש לעשות במקרה של חריגות בניה בבית משותף הוא להגיש בקשה להכשרת החריגה בהקדם האפשרי, כאשר לטופס הבקשה מצורפים כל הטפסים והמסמכים הנדרשים לכך. כיוון שמדובר על בית משותף בו מתגוררים דיירים נוספים, רצוי לקבל קודם כל את הסכמתם לחריגות הבניה שבוצעו ולהציג זאת מול הועדה.

פנייה אל השכנים שמתגוררים בבית המשותף היא חיונית להעלאת הסיכויים לאישור חריגת הבניה, כיוון שכך הועדה יכולה להשתכנע כי מדובר על חריגה קלה או כזו שאיננה משמעותית ולא משפיעה בפועל על השכנים שמתגוררים סמוך אליכם בבית המשותף.

כיצד מגישים בקשה להסדרת חריגות בניה בבית משותף?

את הבקשה להסדרת חריגות בניה וקבל היתר לכך ניתן לעשות כאמור מול הועדה המקומית, בצירוף כל המסמכים הנחוצים וכן אישור תקף לכך מהשכנים שגרים בבית המשותף ואין להם התנגדות לכך. כיוון שמדובר על חריגת בנייה יהיה עליכם לשלם עבור כך סכום שיקבע על ידי הועדה, שיכול לנוע בין 8,000 ועד 60,000 ₪ בהתאם לסוג ומורכבות החריגה שבוצעה.

האם יש דרך לייעל את תהליך קבלת האישורים וההיתרים הדרושים?

כדאי לזכור כי הגשת בקשה להסדרת חריגת בניה מעידה למעשה כי ביצעתם עבירה על החוק, באופן מודע או שאינו מודע, ולכן לא כל בקשה תאושר על ידי הועדה ולעיתים אף תוביל לקבלת צווי הריסה. לכן מומלץ מאוד לייעל את התהליך מול הרשויות באמצעות ייעוץ וליווי מקצועי של חברה המתמחה בהוצאת אישורים לחריגות בניה.