מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות בקצב מסחרר, ובתור בעלים של בית פרטי עם שטח גדול מספיק החלטתם לנצל את ההזדמנות להשקיע בנדל"ן ולבנות בשטח ביתכם יחידת דיור שתוכלו להשכיר. מדובר על הזדמנות מצוינת ומשתלמת לכל הדעות, כשהמטרה היא להצליח לכסות את עלויות הבניה באמצעות שכר הדירה שתקבלו, ובעתיד ליהנות מהרווחים הכלכליים של שכ"ד והחזקת נכס נדל"ן נוסף.
לפני שתמהרו להתחיל עם עבודות הבניה להקמת יחידת הדיור, כדאי לזכור כי יהיה עליכם לקבל על כך אישור לבניית יחידת דיור כדי להימנע מקנסות גבוהים ועבירה על החוק. כדי שתוכלו להבין בצורה טובה יותר מהו האישור הזה, באילו מקרים יהיה עליכם להשיג היתר כזה ואיך עושים זאת נכון – ריכזנו בשורות הבאות את כל המידע שחשוב וצריך לדעת.
מהי יחידת דיור?
יחידת דיור היא למעשה כל מבנה ארעי או קבוע שנבנה בשטח מקרקעין פרטי, כשהמטרה שלו היא למגורים של אדם אחד או יותר. כיום אפשר למצוא יחידות דיור מסוגים שונים, החל מיחידות שנבנות בסמוך למבנה קיים באמצעות קיר משותף, יחידות שמוקמות באופן נפרד משטח המבנה הקיים או יחידות שהן חלק ממבנה קיים כמו מרתף, עליית גג ואפילו מבנה אחד שחולק למספר יחידות דיור.
אישור לבניית יחידת דיור – מה זה אומר?
על פי חוק התכנון והבניה, בכל שינוי שנעשה במבנה קיים יש להוציא לשם כך היתר בניה ליחידת דיור מהועדה המקומית האחראית על נושא התכנון והבניה ברשות המקומית בה המבנה נמצא. היתרים אלו אינם מתייחסים רק לשינויים שנעשים במבנה, אלא מחייבים כל בעל נכס או יזם להוציא היתר בניה כחוק כדי להקים מאפס מבנה מסוים.
לכן גם כאשר עולה הצורך לבנות יחידת דיור בשטח מקרקעין פרטי, החוק מחייב את בעלי הנכס להוציא היתר מתאים לכך המהווה את האישור הרשמי לבנייה של יחידת הדיור והימנעות מבנייה לא חוקית או חריגת בניה.
האם חייבים להוציא אישור לבניית יחידת דיור גם לשימוש עצמי?
כיוון שבנייה של יחידות דיור נועדו כדי לאכלס דיירים במבנה, המטרה המרכזית של הוצאת היתר בניה להקמה של יחידת דיור הינה עבור פיקוח על עבודות הבניה ומתן אפשרות להקמת מבנה שהוא בטוח למגורים. למרות שאכלוס ביחידות דיור משמש לרוב עבור שוכרים פוטנציאליים שמשלמים שכר דירה לבעלי השטח, יש לזכור כי גם כאשר יחידת הדיור משמשת למגורים של בעל הנכס עצמו או ילדיו, קיימת חובה להגשת בקשה לאישור בניית יחידת דיור על פי כללי החוק.
למעשה, כל הקמה ובנייה של מבנה נוסף בשטח הפרטי של בעל הנכס מחייבים קבלת היתר בניה מתאים לכך בין אם מדובר על צריף או מחסן המשמשים לאחסון.
מה המשמעות של אישור זה?
נכון לומר כי כל אדם יכול לעשות בשטח הבית/נכס שלו ככל העולה על רוחו, אך במקרה של הקמת מבנה חדש או שדרוג מבנה קיים – עליו לקבל מראש היתר בניה מתאים לכך מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה ברשות בה הוא מתגורר. המטרה של אישור בניה זה הוא לוודא כי כל תהליך בניה שנעשה על ידי אדם פרטי או יזם מתבצע בהתאם לתוכנית התב"ע, ללא כל חריגה מהשטח הפרטי ששייך לבעל הנכס.
למרות שכל שיפוץ, שינוי או תוספת שנעשים בתוך השטח הפנימי של מבנה קיים לא מצריכים קבלת היתר על כך – יש לזכור כי שינוי כזה המשמש לפיצול של מבנה אחד לכמה יחידות דיור מחייב היתר רלוונטי, גם אם הפיצול שנעשה אינו פוגע בשטח החיצוני של המבנה.
מה ההשלכות של בניית יחידת דיור ללא היתר בניה?
הקמה של יחידת דיור ללא היתר בניה רשמי מהווה עבירה על החוק ועמידה בפני סנקציות שונות, בהתאם להחלטת האגף לפיקוח ובניה של הרשות המקומית. סנקציות אלו יכולות להיות קנסות כספיים גבוהים, מתן צווי הריסה ליחידות דיור שלא נבנו כחוק ואפילו לעיתים מאסרים.
כאן המקום להדגיש כי גם במקרה והוחלט על מתן קנס כספי על בניה שלא לפי היתר, או במילים אחרות חריגת בניה, על בעל הנכס לשלם את הקנס שנקבע לו ובמקביל לשנות או להרוס את היחידה שהוא בנה ללא אפשרות שימוש בה – אלא אם כן הוא הוציא לשם כך היתר בניה בדיעבד.
כיצד מגישים בקשה לבניית יחידת דיור?
את הבקשה יש להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות המקומית, עם כל המסמכים, טפסים וכן תוכנית הבניה הרלוונטית המפרטת את סוג וגודל יחידת הדיור. לשם כך יש להיעזר במהנדס בניין או אדריכל שיכינו תוכנית בניה מפורטת, תוך חישוב של השטח הנוסף שמתווסף למבנה הקיים בשטח של בעל הנכס.
באמצעות ייעוץ וליווי של אנשי מקצוע מומחים בתחום, ניתן יהיה להכין תוכנית בניה מפורטת וטובה שתעלה את הסיכויים לקבלת אישור להקמת יחידת הדיור. אנשי המקצוע יוכלו לעיין בתוכנית התב"ע הקיימת, ובהתאם אליה לתכנן את תוכנית הבניה המתאימה ביותר שתקבל את ההיתר הדרוש להתחלת עבודות הבניה.
