בשנים האחרונות, אנשים רבים מפצלים את הדירה שלהם למספר יחידות דיור או מוסיפים יחידת דיור על גג הבית או מאחוריו. הוספת יחידת דיור נפוצה בעיקר בבתים פרטיים, אך פיצול הבית למספר יחידות נפוץ במיוחד באזור המרכז בכלל ובתל אביב בפרט. בפיצול הבית למספר יחידות דיור או בהוספת יחידת דיור למבנה קיים, משנים את ייעוד הנכס ויש לקבל לשם כך היתר בניה מתאים. מהו היתר בניה ליחידת דיור וכיצד מוציאים היתר בניה כזה? על כך נרחיב במאמר הבא.
מהו היתר בניה ליחידת דיור?
היתר בניה הוא רישיון הניתן לכם מהועדה המקומית לתכנון ולבניה או על ידי רשות הרישוי. היתר הבניה הוא למעשה מסמך פורמלי, אליו יש לצרף את תוכנית הבניה, מפות מדידה ואת האישורים הנדרשים מהגופים השונים. היתר הבניה צריך לכלול פרטים של האחראים לתכנון, לבניה ולפיקוח.
על מנת לקבל היתר בניה, עליכם לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה. עליכם להגיש בקשה להיתר בניה ולצרף תוכנית בניה מאושרת על ידי אדריכל. היתר בניה יינתן לכם בהתאם לחוקים ולזכויות שנקבעו בתוכנית. יש לקחת בחשבון כי לא תמיד היתר בניה מאושר והדבר תלוי בגורמים שונים כמו אזור מגורים או מתנגדים לבניה.
מדוע צריך להוציא היתר בניה ליחידת דיור?
כאשר אתם מפצלים מבנה ומוסיפים לו יחידת דיור מדובר בשינוי הייעוד של הנכס, כלומר שימוש חורג בנכס שבבעלותכם. שימוש חורג מוגדר כשימוש במבנה לא למטרה שלשמה הותר להשתמש במבנה. כלומר, שימוש החורג מהשימוש שאושר בהיתר הבניה או מהמטרה שהוגדרה בתוכנית בניין עיר.
כאשר רוצים לעשות שימוש שונה בנכס מהשימוש הייעודי שניתן בהיתר הבניה, יש להגיש בקשה לשימוש חורג לוועדה המקומית לתכנון ולבניה. כמו כן יש לציין כי שימוש במבנה שהוקם ללא היתר בניה נחשב לשימוש חורג.
אם לא קיבלתם היתר בניה לשינוי הייעוד של הנכס זו הפרה של היתר הבניה ונחשב לחריגת בניה. דוגמאות נוספות לכך יהיו- אם הפכתם את בית המגורים שלכם לצימר או לגן ילדים, אם אתם משתמשים בדירה למשרד או לקליניקה טיפולית, אם פיצלתם דירה למספר יחידות וכדומה.
במידה שכבר ביצעתם שימוש חורג אסור, תוכלו לפעול על מנת לקבל היתר בניה בדיעבד. הבקשה להיתר בניה בדיעבד תכלול את זכויות בעלי הנכס, את שטח המבנה המותר והקיים בנכס, שרטוט ומפה של עבירת הבניה שבוצעה ועוד. כמו היתר בניה רגיל, יש להגיש את הבקשה להיתר בניה בדיעבד לידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. על מנת שהועדה תאשר את היתר הבניה בדיעבד, יהיה עליכם להוכיח שעבירת הבניה לא מפריעה לשכניכם ושאין התנגדות כלשהי לבניה.
מה השלבים להוצאת היתר בניה ליחידת דיור?
- בקשת מידע
על מנת להוציא היתר בניה ליחידת דיור, יש קודם כל להצטייד בכל המידע על הנכס או הקרקע שבבעלותכם. לקבלת המידע יש להגיש בקשת מידע לוועדה המקומית לתכנון ובניה. המידע יכלול פרטים שונים ביניהם שטח הנכס, שטח הקרקע, בעלי הזכויות של הנכס, בעלי זכויות בנכסים הסמוכים, מפות מדידה, שרטוטים של הנכס ועוד.
- הכנת הבקשה
לאחר קבלת המידע יש להכין את הבקשה להיתר בניה ליחידת דיור. הבקשה צריכה לכלול את המידע שקיבלתם, את תוכנית הבניה ואת האישורים הנדרשים מכלל אנשי המקצוע. חשוב מאוד לוודא שהבקשה מכילה את כל המסמכים הנדרשים ושהיא מקיפה ויסודית.
- הגשת הבקשה
לאחר הכנת הבקשה יש להגיש אותה לידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. חשוב מאוד שהגשת הבקשה תתבצע על ידי איש מקצוע על פי חוק. אנשי המקצוע היכולים להגיש את הבקשה הם אדריכל, מהנדס בניין או הנדסאי בניין.
- בדיקה טכנית
לאחר הגשת הבקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה היא תעבור בדיקה טכנית. בבדיקה הטכנית יבדקו שכל המסמכים הנדרשים קיימים
ושלא חסר דבר. במידה וחסרים מסמכים הבקשה תוחזר אליכם להשלמת המסמכים.
- בדיקת מהנדס
לאחר הבדיקה הטכנית הבקשה תועבר למהנדס שמונה על ידי הוועדה המקומית לצורך בדיקה. המהנדס יבצע הערכה של האגרה אותה תצטרכו לשלם ולאחר מכן יהיה עליכם לשלם 20% מהאגרה כמקדמה.
- דיון בוועדה
במידה והמהנדס יחליט לאשר את הבקשה הוא יחזיר אותה לוועדה תוך מתן המלצה לאישור הבקשה. לאחר דיון בוועדה יוחלט האם לאשר את הבקשה, לדחות אותה, או לאשר תוך הצבת תנאים.
מה אם לא תוציאו היתר בניה ליחידת דיור?
במידה שלא תוציאו היתר בניה ליחידת דיור, אתם למעשה תבצעו עבירת בניה מה שיוגדר כשימוש חורג אסור. מי שמבצע עבירות בניה יקבל על כך עונשים שונים ביניהם קנסות, סנקציות שונות, אישום פלילי והעמדה לדין.
תחילה תשלח אליכם אזהרה שתאפשר לכם לתקן את עבירות הבניה. במידה שמדובר בעבירה קלה ובאדם ללא רקע פלילי, יציעו לו הסדר בו הוא יודה בעבירה, יבטיח לא לבצע עבירה כזו שוב וישלם קנס. במידה שהוגש כתב אישום, יש לברר מול הרשויות האם ניתן לבטל את כתב האישום ולהגיע להסדר. בהסדר המותנה בדרך כלל יהיה עליכם להתחייב להשגת היתר בניה עד מועד אותו תקבע הרשות המקומית. במידה שלא תצליחו להוציא את האישורים עד המועד שנקבע יהיה עליכם להתמודד עם צו הריסה. תוכלו לבקש הארכה להסדר, בה תצטרכו להוכיח שאתם בתהליך מול הרשויות.
גובה הקנסות על פי התקנות החדשות:
- עבירות בשטח עד 25 מ״ר- קנס של עשרים וחמישה אלף שקלים (25,000).
- עבירות בשטח של 25 עד 50 מ״ר- קנס של חמישים אלף שקלים (50,000).
- עבירות בשטח של 75 עד 100 מ״ר- קנס בגובה של מאתיים אלף שקלים (200,000).
- עבירות בשטח מעל 100 מ״ר- קנס של שלוש מאות אלף שקלים (300,000).
- עבירות שבוצעו על ידי חברות- קנס כפול שיכול להגיע לשש מאות אלף שקלים (600,000).
עומדים בפני תהליך של בניית בית פרטי? המלאכה רבה וההתרגשות גבוהה, אך נוסף לכל אנשי המקצוע ששכרתם לביצוע העבודות בשטח עליכם גם לעבור לא מעט הליכים בירוקרטיים מחייבים מול הרשויות, ביניהם ם תהליך של הוצאת היתר בניה המהווה את האישור הרשמי והתקף לביצוע עבודות בניה כחוק.
היתר בניה הוא השלב המהותי ביותר בכל תהליך הבניה, כיוון שבלעדיו אינכם יכולים להתחיל עם העבודות בשטח. אז כדי שתוכלו להבין בצורה מקיפה יותר מה כרוך בתהליך של הוצאת היתר בניה, ומה עושים אם מקבלים היתר בניה בתנאים – ריכזנו בשורות הבאות את כל המידע שצריך לדעת.
באילו מקרים צריך להוציא היתר בניה?
כדי שתקבלו את הזכאות לבצע עבודות בניה בשטח הקרקע שרכשתם, עליכם לקבל אישור מיוחד לכך המוכר בשם היתר בניה. היתר זה מקנה את הרישיון לביצוע עבודות בשטח מסוים, כאשר הוא ניתן לאחר בחינת תוכנית בניה מפורטת ומלאה הכוללת את כל תהליכי הבניה הנדרשים להקמת המבנה.
ביצוע עבודות בניה ללא קבלת היתר בניה מתאים לכך נחשב כעבירה פלילית, ועשוי לגרור סנקציות רבות וחמורות נוסף על קנסות כספיים גבוהים מאוד. יחד עם זאת לא כל עבודת בניה מחייבת הוצאה של היתר בניה לכך, ואלו הם העבודות המחייבות קבלת היתר:
- הקמה ובנייה של מבנה חדש מאפס
- הריסה של מבנה קיים
- בנייה של מבנה שנהרס
- שינויים מבניים שנעשים בקירות חיצוניים של מבנה קיים כמו סגירת מרפסת שמש, הוספת חלון בקיר של מבנה וכו'.
- שינויים שנעשים בשטחים חיצוניים של נכס כמו בנייה של גדר, בניית מחסן, בנייה או קירוי של חנייה וכו'.
- שינויים שנעשים בחלק הפנימי של המבנה המשפיעים על תשתית/שלד המבנה.
- שינויים שנעשים בחלק הפנימי של המבנה לצורך שינוי מהותו של המבנה כמו הפיכת בית פרטי למשרדים.
קראו עוד: הארכת תוקף היתר בניה
מהם השלבים הכרוכים בתהליך הוצאת היתר בניה?
בכדי להתחיל בתהליך הוצאת היתר בניה להקמת בית חדש, או כל צורך מבני אחר על פי המפורט לעיל, על בעל הנכס לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ובניה השייכת לרשות המקומית מידע על שטח הקרקע שהוא רכש. בהתאם למידע הזה יש להכין את תוכנית הבניה העתידית, אותה מגישים לוועדה המקומית לצורך קבלת אישור להיתר בניה והתחלת העבודות בשטח.
אלו החלטות יכולות לעלות בתהליך הוצאת היתר בניה?
לאחר שתוכנית הבניה המלאה וכל המסמכים הרלוונטיים מצורפים לטופס הבקשה לקבלת היתר בניה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה בוחנת את הבקשה באופן מפורט כדי לוודא כי התכנון שנעשה תואם במדויק לתנאי השטח הקיימים. לשם כך הוועדה מסתמכת על פי תוכנית בניין עיר (תב"ע) השייכת לרשות המקומית, כדי לוודא שהבניה העתידית לא תפגע בשטחים ציבוריים או שטחים פרטיים אחרים.
תשובת הוועדה מתקבלת בטווח זמן של 45-90 יום, כאשר עשויות להיות כמה תשובות אפשרויות לבקשת ההיתר:
- אישור בקשת היתר הבניה ומתן היתר רשמי התחום בזמן של שלוש שנים. מסמך זה מהווה את האסמכתא הבלעדית להתחלת עבודות הבניה, כאשר אלו מבוצעות על פי תוכנית הבניה שאושרה ולא יאוחר מתקופת זמן של שנה מרגע קבלת ההיתר.
- דחיית בקשת היתר הבניה וסירוב מתן ההיתר הנדרש, כאשר הדחייה מנומקת בסיבות והסברים שהובילו את הוועדה לא לאשר את הבקשה. בעל הנכס יכול לערער על קבלת תשובה שלילית, ולקבל הזדמנות נוספת לקבל את היתר הבניה המבוקש.
- אפשרות נוספת היא אישור של היתר הבניה על ידי הוועדה, כאשר אותו אישור מעניק היתר בתנאים שנקבעו על ידי הוועדה.
היתר בניה בתנאים – מה המשמעות של היתר כזה?
קבלת היתר בניה בתנאים מהווה למעשה אישור לבנות את המבנה על פי התוכנית שהוגשה לוועדה המקומית, כאשר תהליכי הבניה נעשים בהתאם לתנאים מסוימים שנקבעו בסמכות הועדה. כך למעשה בעל הנכס יכול להתחיל בעבודות הבניה רק בתנאי שהוא מיישם את התנאים שהוועדה הציבה לו, כי ללא היצמדות לתנאים אלו הבניה תיחשב כחריגת בניה הנחשבת לעבירה על החוק.
כיצד לפעול במקרה של קבלת היתר בניה בתנאים?
כדאי לדעת כי קבלת היתר בניה בתנאים אינו מונע מבעלי המקצוע להתחיל בעבודות הבניה בשטח, אלא מחייב אותם לבצע את העבודות בהתאם לתנאים שנקבעו בהיתר הבניה ולא על פי התוכנית שהוגשה. לכן כשמקבלים היתר בניה התחום בתנאים, יש לפנות לאדריכל של הפרויקט כדי שיוכל ליישם את התנאים והשינויים שהוועדה הציבה לתוכנית הבניה, ובהתאם לתוכנית החדשה לבצע את העבודות בשטח מבלי לעבור על החוק.
מתי כדאי להיעזר בליווי של חברה המתמחה בהוצאת היתרי בניה?
למרות שהיתר בניה בתנאים מאפשר לבצע עבודות בשטח, עדיין יש לפעול לקבלת היתר בניה סופי עבור פרויקט הבניה העתידי. לכן כדי שהיתר הבניה הסופי יאושר ולא יהיו עיכובים ושינויים נוספים בתוכנית, כדאי להיעזר באנשי מקצוע המתמחים בליווי וייעוץ בתהליך הוצאת היתרי בניה.
רכשתם שטח נדל"ן עליו תוכלו לבנות סוף סוף בית מרווח ונעים שכל המשפחה תגור בו, אך כדי שתהליך הבנייה יוכל לצאת לפועל עליכם להשיג את כל האישורים הנדרשים לכך -ביניהם גם היתר בניה המאפשר לכם להתחיל לבנות את בית חלומותיכם. בנייה של בית חדש הוא תהליך מורכב וארוך מאוד, ומעורבים בו לא מעט אנשי מקצוע וכמובן גם גורמים בירוקרטיים כמו הועדה לתכנון ובניה של הרשות המקומית, שהיא הגורם המאשר את היתר הבניה.
כדי שתוכלו לעבור את התהליך המורכב בצורה טובה יותר, וגם להבין כמה שיותר מההליכים הבירוקרטיים הכרוכים בכך, כדאי שתכירו באפשרות שתקבלו היתר בתנאים עבור הבית שתרצו לבנות – ועל הנושא הזה נרחיב בשורות הבאות.
היתרי בנייה – מה המשמעות של היתרים אלו?
הוצאת היתר בניה הוא מהלך שכל בעל נכס מוכרח לעשות, כיוון שזהו אחד מחוקי התכנון והבניה החלים בישראל עליהם מפקח המשרד לבינוי ושיכון. כיוון שכל מבנה מוקם בשטח של רשות מקומית בארץ, האחראיים על מתן אישורי בניה ופיקוח על תהליכי בניה הם הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה השייכות לכל רשות. לכן בטרם מתחילות עבודות הבניה, בעלי הנכס/יזמים צריכים להגיש בקשה לקבלת היתר בניה לאותה ועדה כדי לקבל אור ירוק להתחיל לבנות.
היתרים אלו נועדו לעשות סדר בכל הקשור לבניה בישראל, אך גם לפקח מקרוב על תהליכי הבניה ובטיחותם של מבנים שמוקמים כדי למנוע אסונות. בנוסף, היתרי הבניה שניתנים על ידי רשויות מקומיות מאפשרים להתאים את תוכנית הבניה לתוכנית בניין עיר (תב"ע) של הרשות, כך שהתכנון של כל מבנה נעשה בצורה מתואמת מול האפשרויות העומדות בפני היזמים והמתכננים ללא חריגות בבניה.
באילו מקרים צריך לקבל היתר בניה?
היתר בניה מהווה רישיון לביצוע עבודות בניה, בין אם מדובר על עבודות בניה להקמת מבנה חדש או עבודות בניה לביצוע שינויים/תוספות במבנה קיים. היתרים אלו נדרשים רק כאשר בעלי נכסים מעוניינים לבצע עבודות בנאיות חיצוניות שעשויות להשפיע על שטח הקרקע, ולא עבודות בניה שנעשות בחלק הפנימי של מבנים כמו שיפוץ והחלפת מטבח, שבירת קירות, הגדלת חללים וכו'.
מצד שני, ישנם מקרים של עבודות בניה בתוך מבנים המחייבות גם הן הוצאת היתרי בניה מסודרים, כמו במקרים של שינוי בתשתית או שלד המבנה, עבודות בניה שנעשות כדי לשנות את מהות השימוש של המבנה (כמו הפיכת בית מגורים למשרדים) וגם פיצול וחלוקת חללים בתוך המבנה לצורך השכרתם. שינויים שייעשו ללא קבלת היתר בניה רשמי לכך ייחשבו כחריגות בניה, ועשויות לגרור אחריהן קנסות וסנקציות חמורות כלפי בעלי הנכס.
היתר בתנאים – מה זה אומר?
הועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות המקומית מקבלת לידיה את הבקשות להיתרי בניה, ובאחריותה לבחון כל בקשה לעומק ולהחליט האם לאשר אותה או לסרב לה. נוסף לאישור או דחייה של היתרי בנייה שהיא בוחנת, הוועדה המקומית יכולה להחליט על מתן היתר בתנאים במידה והיא מוצאת זאת לנכון.
היתר בניה בתנאים הינו למעשה רישיון לביצוע עבודות בניה התחום בתנאים מסוימים, אותם קובעת הועדה המקומית לאחר בחינת בקשת ההיתר. במקרה כזה מדובר על היתר בניה שניתן על ידי הרשות המקומית, אבל הוא כולל כמה תנאים שבעל הנכס/יזם מוכרח לנקוט בעבודות הבניה שהוא מתכנן לעשות.
מה המשמעות של היתר בניה בתנאים?
ההיתר הוא סוג של היתר בניה שאושר וניתן לבעלי נכס, אך רק בתנאי שהם מתחייבים לעמוד באותם תנאים שמופיעים בהיתר במידה והם רוצים לקבל היתר בניה סופי. היתר כזה מאפשר לבצע את עבודות הבניה המתוכננות, אך רק לאחר שהן כוללות את התנאים שהוועדה הציבה. במילים אחרות אפשר לומר כי מדובר בהיתר בניה שקיבל אישור אך הוא מכיל שינויים מסוימים אותם הוועדה מצפה שבעל הנכס יממש, כדי שהוא יוכל לבצע את הבניה שהוא תכנן אך מצד שני שתוכנית הבניה תהיה על פי מה שהועדה מאשרת.
מה עושים לאחר קבלת היתר בתנאים?
כיוון שאי אפשר להתחיל בעבודות הבניה ללא קבלת היתר בניה לכך, כל בעל נכס ויזם צריך לחכות לאישור המיוחל כדי להתחיל בעבודות. לכן גם כשמקבלים היתר בניה בתנאים יש לבצע תכנון מחודש של תהליכי הבניה, ולוודא כי התכנון כולל את התנאים שהוועדה הציבה לרישיון הבניה. לאחר קבלת היתר בתנאים יש לפנות לאדריכל כדי שיוכל לשלב בצורה נכונה את התנאים הנדרשים להיתר, כך שיתאימו לתוכנית הבניה גם מבחינת בעלי הנכס וגם מבחינת הרשות המקומית.
לאחר עריכת השינויים בתוכנית הבניה על פי התנאים שהוצבו, ניתן להגיש לוועדה המקומית בקשה מחודשת להיתר בניה עם תוכנית הבניה החדשה הכוללת את השינויים והתנאים שהיא כללה בבקשת ההיתר הראשונית. אם כל השינויים בוצעו בצורה טובה על פי רצונותיה של הוועדה, היא תעניק את היתר הבניה הסופי. כדאי לדעת כי בשלב הביניים בין יישום התנאים בתוכנית הבניה לבין הגשת בקשה מחודשת להיתר בנייה, קיימת אפשרות להתחיל בביצוע עבודות הבניה בפועל.
