מתכננים להגדיל את שטח המרפסת בביתכם? נוסף לחיפוש אחר בעל מקצוע מתאים לעבודה ואדריכל שיבצע את תוכנית הבניה, עליכם להוציא לכך גם היתר בניה מתאים מהרשות המקומית בה אתם מתגוררים. גם אם מדובר על בית שנמצא בשטח פרטי והגדלת המרפסת נעשית בתוך שטח הקרקע של בעל הנכס, כל שינוי שכזה מחייב קבלת אישור רשמי לכך כדי לוודא שעבודות הבניה לא יפלשו לשטח קרקע ציבורי או של בעל נכס אחר.
גם לאחר קבלת היתר הבניה הנדרש יש לזכור כי מדובר באישור תחום בזמן, כך שחבל לבזבז זמן יקר ולהתחיל עם עבודות הבנייה/שיפוץ מיד כשההיתר מתקבל. כדי להבין על איזה תקופת זמן מדובר והאם יש אפשרות להאריך אותה, ריכזנו במאמר הנוכחי את כל המידע שצריך לדעת על תוקף היתר בניה.
מה חשוב לדעת על היתרי בניה?
היתרי בניה מהווים רישיונות בניה עבור אנשים פרטיים, יזמים ובעלי עסקים שמעוניינים להקים מבנים חדשים או לבצע שיפוץ ושדרוג של מבנה קיים. היתרים אלו נדרשים כאשר מדובר על שינוי מבני חיצוני כמו בניית מרפסות, חניות מקורות, מחסנים, מרתפים, מבנים זמניים וגם הרחבה של מבנה קיים.
ביצוע העבודות בשטח יכול להתחיל רק לאחר קבלת היתר הבניה, כאשר על בעלי הנכס/יזמים לסיים את עבודות הבנייה תוך תקופת זמן מסוימת שמוגדרת בהיתר הבניה. במקרה שהעבודות לא מצליחות להסתיים בתקופת זמן זו, קיימת אפשרות להגיש בקשה עבור הארכת תוקף היתר בניה.
מהו התוקף שניתן להיתרי בניה?
היתרי בניה מעניקים לבעלי נכסים תקופת זמן של שלוש שנים לביצוע עבודות הבניה הנדרשות, כאשר בתום תקופת הזמן הזו ההיתר כבר אינו תקף ולכן לא מאפשר לבצע כל עבודות בניה נוספות. לרוב תקופת זמן זו מספיקה בהחלט עבור ביצוע של מרבית עבודות הבניה, גם כאשר מדובר על הקמה מאפס של מבנה חדש, אך יש לא מעט מקרים של עיכובים ודחיות בתהליכי הבניה שעוברים את טווח תקופת הזמן של היתר הבניה.
במקרים כאלו הרשויות המקומיות מאפשרות ליזמים ובעלי נכסים לקבל הארכת זמן לתוקף היתר הבניה שהם מחזיקים, כך שתהליך הבניה יסתיים בצורה מלאה ויאפשר אכלוס של המבנה כמתוכנן.
מה המטרה בקביעת תוקף להיתר בניה?
הרעיון שעומד מאחורי מתן תוקף להיתרי בניה הוא פשוט, כיוון שכך אנשים שמקבלים אישור לבנות יעשו זאת באופן מידי ללא דחיות רבות ומיותרות שעשויות לעכב פרויקטים אחרים של בניה. הודות לכך יכול להתרחש תהליך הדרגתי ונכון של בניה חדשה באזורים ושטחים ייעודיים, מבלי שייווצרו בעיות ואי הסכמות מצד היזמים וגם מצד השכנים הסמוכים לפרויקט הבניה העתידי.
נוסף לכך, במקביל למתן תוקף זמן קבוע להיתר הבניה, הועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות המקומית מציבה ליזמים ובעלי נכסים טווח זמן של שנה להתחיל בפרויקט, כשלאחר תקופת זמן זו היתר הבנייה מתבטל ויש להוציא היתר בניה חדש.
הארכת תוקף היתר בניה – האם זה אפשרי וכיצד?
כאמור, קיימים הרבה מאוד מקרים שפרויקט בניה לא מסתיים לאחר תקופת זמן של שלוש שנים, שהוא זמן פקיעת התוקף של היתר בניה, ולכן הועדה המקומית מאפשרת לבצע הארכה של תוקף ההיתר כדי להספיק לסיים את עבודות הבנייה כמתוכנן. את הבקשה להארכת תוקף היתר בניה יש להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה, שזו למעשה הוועדה שנתנה מלכתחילה את היתר הבניה הראשוני.
תהליך אישור הערכת תוקף היתר בניה תלוי בבדיקות ומצבים שונים, כאשר הוועדה מעוניינת לדעת מהן הסיבות לבקשת הארכת התוקף ואילו עבודות בוצעו בפועל עד לשלב הנוכחי.
בכמה ניתן להאריך את תוקף היתר הבניה?
כאשר עבודות הבנייה לא מתנהלות כמתוכנן ויש עיכובים בתהליך, ניתן להגיש בקשה לקבלת הארכת תוקף היתר בניה מול הוועדה המקומית. הארכת התוקף יכולה להיות לתקופה של שלוש שנים נוספות, שזוהי תקופת זמן כוללת של שש שנים מרגע קבלת ההיתר הראשוני והתחלת ביצוע העבודות. אם הארכת זמן זו איננה מספיקה גם היא, ניתן יהיה להגיש בקשה שנייה להארכת זמן של תוקף הבניה שגם היא תסתכם בשלוש שנים נוספות.
בשורה התחתונה אפשר לומר כי תהליך הארכת תוקף היתר בניה יכול להיעשות באופן הדרגתי בשתי הזדמנויות שונות, כאשר כל תקופת הארכה מקנה שלוש שנים נוספות לסיום עבודות הבניה. כך למעשה מדובר על תשע שנים (3 שנים להיתר ראשוני + 6 שנים לשתי הארכות התוקף) מקסימליות בהן יזמים ובעלי נכסים יכולים תוקף להיתר הבניה.
כיצד מגישים בקשה להארכת תוקף היתר בניה?
כפי שצוין קודם, את תהליך הבקשה להארכת תוקף היתר בניה מבצעים מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות המקומית. לשם כך יש להגיש לוועדה את טפסי הבקשה להארכת ההיתר, בצירוף מסמכים המפרטים את סיבות הארכה, תוכנית הבניה שמפרטת את תהליכי הבניה שבוצעו עד לנקודת בקשת הארכה, תקופת הזמן הצפויה לסיום העבודות וכו'.
היתר בניה הוא למעשה היתר לבצע פעולות בניה מוגדרות מאוד, שאושרו במסגרת ההיתר ובתוך פרק זמן מסוים שמהווה את תוקפו של ההיתר. המשמעות היא שאם לא השלמתם את תהליך הבנייה בתוך פרק הזמן של תוקף היתר בניה כחוק, יהיה עליכם להאריך את ההיתר. אז מהו התוקף של היתר בניה? האם תוקף זה זהה לכל סוגי היתרי הבניה? מה קורה אם לא השלמתם את תהליך הבנייה בתוך פרק הזמן הזה? האם ניתן לבקש הארכה? האם ניתן לבקש יותר מהארכה אחת? את כל התשובות לכל השאלות, תוכלו למצוא ממש כאן בשורות הבאות.
אז מהו התוקף של היתר בניה?
היתר בניה הוא כלי תכנוני המצוי בידיהן של הרשויות המקומיות בישראל ונועד לאפשר להן להבטיח את שמירת מדיניות התכנון שלהן. בהתאם לכך, כאשר ניתן היתר בניה, היתר זה מוגבל אך ורק למפרט שאושר במסגרתו ואין לחרוג ממפרט זה על פי תכנית הבניה שהוגשה במסגרת הבקשה להיתר. כמו כן, ההיתר אינו ניתן כצ'ק פתוח שאותו יכול בעל הזכויות לממש מתי שירצה, אלא מוגבל בזמן. הגבלת זמן זו נקראת תוקף היתר בניה והיא עומדת על 3 שנים. המשמעות? בתוך 3 שנים מיום קבלת ההיתר, על בעל ההיתר להשלים את תהליך הבנייה כולו. הסיבה להגבלת תוקף ההיתר נובעת בדיוק ממהותו של כלי היתר הבניה. דברים משתנים כל הזמן בשטח, אנשים בונים עוד ועוד, הרשות עצמה בונה עוד ועוד וייתכן מאוד שמה שהיה נכון אתמול, לא יהיה נכון מחר. כדי להגביל את ההיתר בזמן אבל במקביל גם לאפשר לבעל ההיתר פרק זמן סביר להשלמת הפרויקט, הוחלט על הגבלת תוקף היתר בניה למשך 3 שנים.
האם ניתן להאריך את ההיתר?
נשאלת השאלה מה קורה אם בעל ההיתר לא סיים את תהליך הבנייה בתוך 3 שנים. ובכן, במקרה כזה ניתן להגיש בקשה להארכת ההיתר ב-3 שנים נוספות, כך שלרשות בעל ההיתר הוקצו כבר 6 שנים להשלמת הפרויקט. ומה קורה אם גם אחרי 3 שנים אלה לא סיים בעל ההיתר את הבנייה. גם במקרה הזה יוכל בעל ההיתר לבקש הארכה ל-3 שנים נוספות ובכך מסתיים פרק ההארכה באופן סופי. זאת אומרת, שאם לא סיימתם את הבנייה בתוך 3 שנים מיום קבלת ההיתר, תוכלו לבקש הארכה כוללת של 6 שנים בשתי פעימות של 3 שנים לכל הארכה.
מה ההבדל בין הארכת היתר ובין הגשת בקשה חדשה להיתר חדש?
ובכן, הגשת בקשה להיתר חדש היא אפשרות שפתוחה בפניכם תמיד. העניין הוא שבמרבית הפרויקטים שלא הושלמו במסגרת פרק זמן תוקף היתר בניה, הסיבה לכך היא עיכובים תקציבים או לוגיסטיים למיניהם כשבפועל לא חל שום שינוי בתכנית הבנייה עצמה. במקרה כזה, אין טעם להגיש בקשה להיתר חדש, שכן הבקשה תהיה זהה למהות ההיתר שכבר ניתן ולכן יש לבקש הארכה. יחד עם זאת, אם בחלוף הזמן הגעתם למסקנות חדשות לגבי פרויקט הבנייה שאתם רוצים לבצע וכעת אתם מעוניינים לבצע את הדברים קצת אחרת, באופן שמחייב שינוי של תכנית הבנייה, במקרה כזה אכן יהיה עליכם להגיש בקשה לקבלת היתר חדש ובמסגרת בקשה זו יהיה עליכם לכלול את כל השינויים שאתם מבקשים להכניס ביחס לתכנית המקורית. סביר להניח שבקשה כזאת תוכל להיות מטופלת מהר יותר, אם כי עדיין יילקחו בחשבון כל השיקולים התכנוניים באופן כזה שלא תהיינה חריגות בנייה מעבר למדיניות התכנון הנהוגה של הרשות המקומית.
איך מבקשים הארכה להיתר בניה?
הגשת בקשה להארכת היתר בניה היא פשוטה הרבה יותר מהתהליך של הגשת הבקשה להיתר עצמו. בתהליך הבקשה להיתר עליכם לספק את כל החומר שעל פיו תיבחן הבקשה שלכם בעוד שבמקרה של הארכת תוקף היתר בניה, החומר הזה כבר ידוע וכבר אושר בעבר ולכן התהליך צפוי להיות מהיר הרבה יותר ועם סבירות מאוד גבוהה לאישור בקשת ההארכה. יחד עם זאת, כפי שניתן להבין, אם ההארכה היא אינה אוטומטית ויש צורך להגיש בקשת הארכה, זה אומר שבקשה כזאת גם יכולה להידחות. דחיית בקשה להארכה יכולה לנבוע בגין שינויים תכנוניים או שינויים שנעשו בשטח במהלך 3 השנים שבהם היה אמור בעל ההיתר לסיים את הפרויקט ולא עשה זאת. ייתכן שלאור המצב הנוכחי, תחשוב הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שלא יהיה זה נכון מבחינתה לאשר את הארכת ההיתר ולמעשה תעדיף לבטל את ההיתר לחלוטין על ידי אי הארכתו. מקרה כזה אפשרי כמובן אך ורק אם בעל ההיתר לא התחיל אפילו בתהליך הבנייה. אם תהליך הבנייה כבר החל והוא בשיאו, הרשות המקומית צפויה לאשר את בקשת ההארכה בכל מקרה.
האם נדרש ליווי מקצועי בתהליך?
ובכן, את התהליך של הגשת בקשה לקבלת היתר בניה כדאי בהחלט לעבור בליווי מקצועי של אדריכל, מהנדס או גורם מקצועי אחר שמתמחה בתחום זה. עם הנושא של הארכת תוקף היתר בניה אפשר בהחלט להתמודד לבד, לפחות כל עוד לא התעוררה התנגדות כלשהי מצד הרשות המקומית. הארכת התוקף מסתכמת בדרך כלל בהגשת טופס בקשה להארכה המובא לדיון בוועדה ובתוך זמן קצר מודיעה הוועדה האם היא מאשרת או דוחה את הבקשה. במקרים בהם הוועדה דוחה את הבקשה, בהחלט יש מקום להיעזר בגורם מקצועי שיסייע לכם להבין מדוע נדחתה הבקשה לקבלת ההארכה ומה ניתן לעשות במקרה זה. אם הרשות המקומית תתעקש שלא להאריך לכם את ההיתר, יהיו לה סיבות טובות לכך והיא גם תפרט אותן בפניכם. במקרים רבים אפשר פשוט להתמודד עם הסיבות הללו ולקבל את ההארכה בכל מקרה, אך לשם כך רצוי שיהיה לידכם איש מקצוע שילווה את התהליך.
