היתר בניה הוא היתר שאמור להינתן עוד לפני שתקעתם מעדר אחד באדמה ולפני שהתחילה עבודת הבנייה בשטח. יחד עם זאת, במציאות ישנם אינספור מיזמי בנייה ומהלכי בנייה בהם מתחילים לעבוד עוד לפני שקבלת היתר בניה. במרבית המקרים מדובר בתהליך שהרשות המקומית רואה בו כורח המציאות ולרוב מדובר במקרים שכבר די ידוע מראש כי היתר הבנייה יינתן. יחד עם זאת, ישנם גם מקרים בהם הבנייה מבוצעת בניגוד לחוק ובניגוד לסביר ובמקרים אלה אף אחד לא מבטיח שהיתר בנייה אכן יינתן. ואולם, כל חריגת בנייה ניתנת להסדרה על פי שיקולי הרשות המקומית וזאת, באמצעות היתר בניה רטרואקטיבי, עליו תוכלו לקרוא ממש כאן בשורות הבאות.
היתר בניה רטרואקטיבי – מה זה אומר?
כפי שאמרנו בפתח דברינו, היתר בניה אמור להינתן לפני שמתחילה הבניה. יחד עם זאת, במקרים בהם בוצעה הבניה ללא היתר, ישנה
האפשרות להוציא היתר בניה רטרואקטיבי. משמעותו היא שהיתר הבניה ניתן בדיעבד עבור בנייה שכבר בוצעה בשטח. מדברים אלה אפשר להבין שמדובר בפרקטיקה מקובלת שבאמצעותה ניתן להסדיר עבירות בנייה בדיעבד כחלק מההליך הרגיל של התנהלות הרשות המקומית, אלא שבפועל, היתר בניה בדיעבד אינו ניתן כל כך בקלות. חשוב להבין שכל בניה שבוצעה ללא היתר בניה שניתן מראש היא חריגת בניה והיא מנוגדת לחוק. מול כל בנייה כזאת, לרשות הרשות המקומית עומדים כל האמצעים החוקיים בכדי להרוס את חריגת הבנייה ואף להשית סנקציות על המבצע אותה. מצד שני, ישנם בהחלט מקרים בהם חריגת הבניה היא כזאת שעומדת במדיניות התכנון של הרשות המקומית ולו הייתה מוגשת בקשה לקבלת היתר בניה מראש, היא כנראה גם הייתה מתקבלת. במקרים אלה, יכולה הרשות המקומית להסכים להסדרה בדיעבד של חריגת הבנייה והכלי לעשות זאת הוא היתר בניה רטרואקטיבי.
האם תוכלו לקבל היתר בניה רטרואקטיבי?
אז בניתם תוספת בנייה בבית ובעסק וכעת מתברר לכם שהייתם צריכים לקבל היתר בניה לשם כך, אבל מה לעשות שהבנייה כבר נעשתה והכל כבר גמור וחתום? ובכן, מבחינת הרשות המקומית שום דבר לעולם אינו גמור וחתום כל עוד מדובר בבנייה בלתי חוקית. מבחינת הרשות המקומית, הנר שלאורו היא שופטת את הדברים הוא מדיניות התכנון והבנייה וכמובן החוק. במידה ומדובר בתוספת בנייה שמהווה הפרה בוטה של החוק ובלאו הכי לא הייתה מקבלת היתר בניה לו הייתה מוגשת בקשה, תבחר הרשות המקומית להוציא צו הריסה ולאכוף אותו הן במסגרת הכלים המנהליים שניתנו לו בחוק והן במסגרת בית המשפט על פי הצורך. יחד עם זאת, רובם המכריע של המקרים בהם מבוצעת בנייה ללא היתר, הם מקרים בהם היתר כזה היה ניתן לו הייתה מוגשת בקשה להיתר מראש ובמקרים כאלה, תבחר הרשות המקומית לנסות ולהסדיר את חריגת הבניה באמצעות היתר בניה רטרואקטיבי.
ואם הרשות המקומית מסרבת להסדיר את החריגה?
ישנם מקרים בהם מדובר בחריגת בנייה מינורית או בחריגת בנייה שבהחלט צפויה הייתה לקבל היתר לו היה מבוקש כזה מלכתחילה ועדיין, הרשות המקומית מסרבת להסדיר את החריגה בדיעבד באמצעות מתן היתר בניה רטרואקטיבי. במקרה כזה, יכולה הרשות המקומית לפעול על פי דעתה ולהוציא צו הריסה מנהלי ואף לאכוף אותו. מצד שני, גם לכם יש כלים להילחם על שלכם והכלי שבו יהיה עליכם להשתמש הוא פנייה לבית המשפט לעיכוב ביצוע ואף ביטול צו ההריסה. בבית המשפט יישקלו הדברים לעומקם וייבחנו הטענות של שני הצדדים. אם הרשות המקומית נוהגת בכם שלא בצדק או בניגוד למדיניות שהיא מפעילה מול תושבים אחרים, יוכל בית המשפט להורות לרשות המקומית להעניק לכם היתר בניה בדיעבד. מצד שני, אם הצליחה הרשות המקומית להוכיח לבית המשפט שלא מדובר בחריגת בניה מינורית ושחריגה זו פוגעת במדיניות התכנון ואף פוגעת באיכות החיים של התושבים האחרים בסביבה, בית המשפט יכול לקבל את בקשתה לאכוף את צו ההריסה המנהלי שהוצא נגדכם. הדברים מאוד תלויים באופי חריגת הבנייה, במקרים דומים בסביבה, באופן בו התנהל התהליך כולו מול הרשות המקומית וכן הלאה.
ויש גם הרבה אגו
בסופו של דבר, על אף שכולנו אוהבים להישען על כפות הצדק, בסופו של דבר מדובר בהתנהלות בין בני אדם וישנם מקרים רבים בהם לא מוענק היתר בניה רטרואקטיבי משיקולי אגו של פקיד כזה או אחר. אולי בעבר דיברתם אליו לא בכבוד, אולי לא כיבדתם את ההוראות שלו בתחילת הדרך וכעת הוא מנסה לעשות צדק מבחינתו, בכך שהוא לא מאפשר לכם להסדיר את חריגת הבנייה. חשוב להיות מודעים לכך מכיוון שכל עוד מדובר בחריגת בנייה שאכן ראויה להסדרה, לרוב שיחה רצינית ומכבדת מול הדרג הפקידותי ברשות המקומית, תוכל לפתור את הבעיה גם מבלי להגיע לבית המשפט. מצד שני, אם האגו גדול מדי ואתם מרגישים שאף אחד לא מקשיב לכם על אף שיש לכם טיעונים מצוינים, בית המשפט הוא הכתובת אליה אתם רוצים לפנות. שימו לב, שגם אם בית המשפט יקבל החלטה, לכל אחד מן הצדדים יש את האפשרות להגיש ערעור לערכאה גבוהה יותר אם כי גם הגשת ערעור צריכה לעמוד בקריטריונים מסוימים על מנת שעצם הערעור יגיע בכלל לדיון.
בשורה התחתונה, היתר בניה רטרואקטיבי הוא כלי להסדרת חריגות בניה בדיעבד וישנו שימוש נרחב מאוד בכלי הזה בישראל. במקרים חריגים בהם הרשות פועלת שלא בתום לב ומונעת מתן היתר כזה, אפשר בהחלט לפנות לבית המשפט ובכל מקרה, את כל ההתנהלות שלכם הן מול הרשות המקומית ולבטח מול בית המשפט, אתם רוצים לעשות בליווי של אנשי המקצוע המתאימים.
