מחיר שמאות דירה

כולנו שואלים את השאלה הנפוצה:" מהו מחיר שמאות דירה וכיצד הוא נקבע? כל אדם, אשר רכש או מכר דירה מכיר את החשיבות של שמאי מקרקעין, כך שהוא חייב את בעל המקצוע הספציפי הזה, על מנת שניתן יהיה לקבוע את מחירה המדויק של הדירה. אנו מודעים לעובדה, כי בתקופה האחרונה מחירי הנדל"ן משתנים ועולים ללא הרף, אך לעיתים ישנם מקרים שבהם נחיר הנכס עשוי לרדת בגלל כל מיני פרמטרים שמשפיעים לרעה על שוויה של הדירה. זו הסיבה, כי על מנת למגור נכס או לרכוש נכס כמו דירה בבניין מגורים, יש להסתייע בשמאי מקרקעין מוסמך וותיק ולבקש הצעת מחיר שמאות דירה.

למעשה אין כאן עניין של מחיר שמאות דירה בלבד, כי אם לצורך בשמאי מקרקעין אשר יעריך את שווי הדירה גם לקונה וגם למוכר. ראשית יש לבדוק כמה מדדים, אשר על פיהם יחליט שמאי המקרקעין את שווי הנכס. למשל השמאי יבדוק לגבי עסקאות שהתבצעו באזור של הדירה, לפי נתוניה שיהיו דומים בדיוק לנתוני עסקאות דומות שנעשו באזור זה. יש לציין כי השמאות מושתת על גודלה של הדירה מצבה, גילה וכדומה. מבחינת מוכר הדירה, הוא יהיה חייב לעת כי המחיר שהוא דורש מתאים לשווייה של הדירה שנעשה באופן מדויק באמצעות שמאי מקרקעין.  גם לגבי הקונה אשר יהיה מעוניין לקחת משכנתא מהבנק, הוא יהיה חיי לדעת באיזה סכום מדובר.יש לציין כי בענף של שמאות מקרקעין, קיימים תחומים ותת תחומים ולכן מומלץ כי השמאי יהיה מקצועי וחוות דעת או המלצות יהיו הקריטריון המובהק לבחירה מוצלחת.

הפרמטרים בחישוב שווי ערך הדירה ומחיר השמאות לדירה

מחיר שמאות דירה, תלוי במשתנה עיקרי שהוא משך הזמן שבו עובד השמאי עד שינפיק את דו"ח שמאות הדירה. השמאי יבדוק פרטים מסוימים, כך שהוא יוכל יהיה לספק לכם את חוות הדעת. ישנם גם שירותים ספציפיים שבהם לא רק זמן העבודה ישפיע על מחיר שמאות דירה, כי אם מצבה הפיזי של הדירה, ליקויים, תשתיות, חלוקת החדרים בדירה, אופן הרישום שלה בטאבו, אפשרות לשדרוג של הדירה, המיסים שיש לשלם במקרה של מכירת הדירה או רכישה ומצבה הפיזי.

יש לציין, כי קיים מרכיב עיקרי על מחיר שמאות דירה, כאשר מדובר במורכבות העבודה, למשל אם ישנן זכויות בניה לדירה, אשר מצריכים בתשלום של היטל השבחה, כך ששמאי המקרקעין, ייאלץ לעבוד יותר בהערכה של גובה היטל ההשבחה ולהעריך את שוויה של הדירה. כמו כן, יש לציין כי מחיר שמאות דירה יהיה שווה לכם והוא אף יתגמד, כאשר השמאי יוכל למצוא דרכים יצירתיות להפחתת היטל ההשבחה. השמאי יכול להגיש בקשה לוועדת הערר, אשר בה יצוינו הסיבות להפחתת ההיטל. זהו תהליך די מורכב וארוך והוא אינו זול, אך בכל זאת שווה. במידה שבשלב הראשוני של הבדיקה, שמאי המקרקעין יאמר לכם מראש שאין פוטנציאל של הפחתת היטל ההשבחה, הוא ימליץ לכם שלא להתחיל בהליך.

מתי מחיר של שמאות דירה עולה? 

ישנם שמאי מקרקעין רבים, אשר גובים אחוזים מגובה ההפחתה של היטל ההשבחה. לרוב, שמאי מקרקעין, יגבו שכר טרחה מראש, כך שאם הם אכן יצליחו להשיג הנחה בהיטל ההשבחה, הם אף יגבו אחוזים מסוימים מהפחתת ההיטל. ישנם שמאים  אשר יגבו מכם שכר טרחה בלבד, כאשר המחיר יגלם את שעות עבודתו של שמאי המקרקעין, ייצוג בדיונים ובדיקות שהוא עורך על מנת להכין את הטיעונים שישכנעו את מי שמכריע בנושא שהיטל ההשבחה אמור להיות נמוך יותר.

מכיוון שישנם שמאי מקרקעין, אשר אינם גובים אחוזים, כ אם שכר טרחה, אין  מחיר שמאות דירה אחיד, כאשר מדובר בהפחתה של היטל השבחה שתלויה בשמאי עצמו ובחוות דעתו המקצועית, אך באופן כללי, רוב השמאים גובים שכ"ט בגוב של כ-5,000 ₪ ועוד 15%-20% מגובה הפחתת היטל השבחה.

ההבדל בין שמאות דירה סטנדרטית מקבלן לבין שמאות בית פרטי

קיים הבדל בין מחיר שמאות דירה למשתכן, לבין מחיר שמאות לדירה מקבלן השוני הוא שאין צורך לבצע בדיקה לגבי זכויות בניה, כ אם מדובר בדירה המחיר ינוע בין 1500-2000 שקלים, כאשר המחיר עבור שמאות לבית פרטי יהיה כפול. כאשר מדובר על מחיר שמאות דירה, תתפלאו לדעת כי שווי הנכס או גודלו לא ישפיעו על מחיר השמאות וכן, הערכת שווי הנכס לא תשפיע, כך שהמחיר יישאר בעינו אם לפני מכירה, לפני רכישה או לפני נטילת משכנתא מהבנק, אך אם תצטרכו חוות דעת מומחה שתהיה קבילה בביהמ"ש, אז המחיר במצב זה ישתנה והוא יהיה כמובן גבוה יותר.

עורכי דין בתחום המקרקעין, יעידו על חשיבותה של הערכת שמאי מקרקעין לדירה, כך שאין שאלה לגבי המחיר  שהוא זניח מול היתרונות בהערכה מקצועית זו. למשל, שמאי מקרקעין יבדוק חריגות בניה ותוספות בניה שלא אושרו. למשל כאשר בדירה ישנו חדר נוסף שהיה משמש כמרפסת, כך שרכישת דירה ללא מידע מקצועי וחשוב זה עשויה להוביל למצב שמי שרכש  את הדירה, יקבל צו הריסה מהרשות המקומית. מידע יעיל ומקצועי זה של שמאי מקרקעין מקצועי, עשויה לגרום לכם להימנע מטעויות קשות והפסד רב של כספים.

 מדוע הערכת שמאי מקרקעין מטעם בנק למשכנתאות תהיה זולה יותר מאשר שמאי מקרקעין פרטי?

ישנן הבדל בין המחיר של שמאי פרטי, לבין שמאי מקרקעין שישלח לכם הבנק למשכנתאות שממנו תיטלו את המשכנתא. לא לשכוח שלבנק למשכנתאות יש אינטרס כלכלי. לרוב, שמאי מטעם הבנק, יעריך לכם את הדירה בפחות כסף, כאשר שמאי מקרקעין פרטי, יעריך נכון יותר את שוויה של הדירה. שמאי מקרקעין פרטי, תמיד יפעל לטובת מזמין השמאות, שזה ההיפך משמאי שמגיע מטעם הבנק למשכנתאות, אשר פועל לאינטרסים הרווחיים של הבנק למשכנתאות. לסיכום –  ככל שהשירות של שמאי מקרקעין פרטי יהיה מדויק יותר, כך תקבלו את המקסימום מעסקת הנדל"ן שלכם ברכישת הדירה.