העולם בו אנו חיים הוא דינמי ומשתנה ללא הרף, כך שלמעשה מהלך ושגרת החיים אולי נחשבים שגרתיים אבל הם מפתיעים ומתפתחים לכיוונים רבים ומגוונים. גם סביבת המגורים שלנו יכולה להתפתח ולהשתנות בהתאם להעדפות ורצונות שלנו, כשהנכס הפרטי בו אנו מחזיקים יכול להשתנות מבחינה עיצובית כשנרצה לעשות בו שיפוץ ושינוי מבני.
למרות שמדובר על מבנה בבעלות פרטית ששייך רק לנו, נוכל לבצע בו שינויים מבניים רק לאחר קבלת אישורים מתאימים לכך. אישורים אלו נקראים היתרי בנייה, והם נדרשים גם במקרים בהם בעלי נכסים מעוניינים לבצע שינויים במבנה קיים ועומד. לכן כל שינוי מבני בנכס קיים מחייב את בעליו לקבל היתר שינויים לפני ביצוע כל עבודת שיפוץ ושינוי.
היתר שינויים למבנה – מה זה אומר?
כאמור, הקמה ובנייה של מבנים מחייבים את הבעלים/יזמים להוציא לשם כך היתר בנייה רשמי, שזהו מסמך המעניק רישיון לבנייה ומפרט את כל הקשור במבנה שעתיד להיבנות כמו המיקום של המבנה, מידע על גוש-חלקה, מי בעלי הנכס, האדריכלים ובעלי המקצוע האחראים על המבנה וכו'.
גם במקרה ועולה הצורך לבצע שינוי מבני במבנה שהוא קיים ועומד, על בעליו לקבל על כך היתר בנייה רלוונטי שהינו למעשה היתר לביצוע שינויים בנכס שכבר קיבל היתר בנייה. היתר שינויים נדרש כדי לפרט את השינויים המבניים שעתידים להתבצע בו, כך שהוא למעשה מהווה מעין היתר בניה חדש ומעודכן לעומת ההיתר הקודם.
האם בכל שינוי שנעשה במבנה צריך להגיש בקשה להיתר שינויים?
המטרה המרכזית של היתרי שינויים במבנים היא לפקח על כל תהליכי ועבודות הבניה שבעלי נכסים עושים במבנים שבבעלותם, כאשר אין הם רשאים לחרוג מהיתרי הבנייה הרשמיים שהם קיבלו כדי לא לחרוג משטח הקרקע, "לקחת" משטח מקרקעין ששייך לבעל נכס אחר או לרשות המקומית, לחרוג מתוכנית התב"ע של הרשות המקומית וכמובן להימנע מבעיות בטיחותיות.
לכן הצורך בהגשת בקשה לשינויים קיים רק במקרה ומדובר על ביצוע שינויים חיצוניים בנכס קיים, כשביצוע שיפוץ פנימי של מבנה אינו מצריך קבלת אישור מיוחד על כך מהועדה המקומית המפקחת על תהליכי הבנייה. כך שבירה או הוספת קירות בתוך מבנה לא מחייבת דיווח על כך וקבלת שינויים, אך הוספה של מרפסת, בניית בריכה או הוספה של קומה במבנה מחייבים קבלת היתר ורישיון בנייה מתאים לביצוע שינויים במבנה.
ביצוע שינויים בנכס לפני קבלת שינויים – האם זה אפשרי?
הקבלן לוחץ להתחיל עם עבודות השיפוץ והשינוי בנכס שלכם, אך עדיין לא קיבלתם את ההיתר הרשמי על כך מהועדה המקומית. כדי שלא תפספסו את בעל המקצוע האיכותי שמצאתם אך מצד שני לא תבצעו עבירה על החוק, קיימת אפשרות להתחיל עם עבודות הבנייה לשינוי הנכס בטרם קיבלתם היתר לכך. במקרה כזה אפשר להגיש בקשה להיתר בנייה בדיעבד, שזהו רישיון לביצוע עבודות בנייה שכבר נעשו וכעת עליכם לקבל על כך אישור בדיעבד.
אפשרות כזו משמשת לרוב אנשים שביצעו שינויים מבניים בנכס הפרטי שלהם, ובתום לב לא הוציאו על כך היתר בנייה מתאים כיוון שלא ידעו כי עבודות הבנייה הללו מצריכות קבלת היתר בנייה לכך. בהגשת טופס להיתר בנייה בדיעבד הרשות המקומית מאפשרת לכל אחד להימנע מקבלת קנסות וסנקציות אחרות על בניות לא חוקיות, ובמקביל שומרת על תהליך פיקוח יעיל של בנייה איכותית ובטיחותית.
מה כדאי לעשות לצורך קבלת שינויים?
כל שינוי שתרצו לבצע בנכס שלכם יוכל להפוך להיות אפשרי רק לאחר בחינה של איש מקצוע, שהוא אדריכל או מהנדס בניין מוסמך שמכירים את כל תחום הבנייה. בין אם החלטתם להוסיף מרפסת לנכ שלכם, להוסיף חדר/חלל במבנה או להוסיף קומה שלמה בחלק העליון או התחתון של המבנה – את הבנת צרכי התהליך ובדיקה האם מדובר בשינויים אפשריים יוכלו לעשות רק בעלי מקצוע מנוסים כמו אדריכלים ומהנדסים.
בנוסף לבחינה ותכנון מקצועיים של השינויים הנדרשים במבנה, אנשי המקצוע יוכלו לתכנן את תוכנית השינויים בצורה כזו שהיא תקבל את היתר השינויים ההכרחי לביצוע התהליך בפועל.
מי מטפל בבקשות ההיתר לביצוע שינויים במבנה?
את הבקשה לקבלת היתר שינויים מגישים לוועדה המקומית האחראית על כל תהליכי הבנייה ברשות המקומית, שזוהי ועדה השייכת בדרך כלל לאגף הפיקוח והבנייה של אותה רשות. הועדה תבחן את כל תוכנית הבניה הכוללת את השינויים המבוקשים, תבחן את היתר הבנייה הקיים שיש לנכס ולאחר קבלת אישורו של מהנדס מטעם הועדה ההיתר יתקבל ויאפשר להתחיל בעבודות הבניה.
מה עושים אם הבקשה איננה מאושרת?
כשם שהועדה המקומית יכולה לאשר את הבקשה להיתר השינויים, כך היא גם יכולה לסרב לה ולא להעניק את ההיתר המיוחל. במקרה כזה קיימת אפשרות להגיש בקשה חדשה לקבלת היתר, או לבצע שינויים בתוכנית השינויים שהוגשה לוועדה על פי הפירוט של סיבת הסירוב לקבלת היתר לשינויים.
החלטתם לערוך שיפוץ יסודי בבית הישן שקיבלתם בירושה מאחד מקרובי משפחתכם, וכדי שהמבנה יהיה ראוי למגורים נוחים ומשודרגים החלטתם לנצל את השטח הפרטי בו הבית נמצא ולהרחיב את שטח המבנה הקיים, ואף לבנות בריכה קטנה בחצר שתשמש אתכם ואת הילדים.
קבלת נכס נדל"ן בירושה שווה ערך עבור כל אחד, במיוחד בשנים האחרונות שמחירי הנדל"ן רק הולכים ועולים. כיוון שקבלת הבית בירושה חסכה לכם לא מעט כסף ברכישת בית פרטי משלכם, אתם יכולים להרשות לעצמכם להשתדרג עם מגורים איכותיים ומפנקים בדיוק כמו שתמיד רציתם. לפני שתתחילו בעבודות השיפוץ כדאי לזכור כי התהליך לא מצריך רק כסף לבניה אלא גם אישורים נדרשים של היתרי בנייה.
מה המשמעות של היתרי בנייה?
היתר בנייה הוא האישור הרשמי שניתן לבעלי נכס לבצע עבודות בנייה, שיפוץ ושדרוג של שטח מקרקעין מסוים. למרות שמדובר על שטח נדל"ן שנקנה על ידי בעלי הנכס, אותו בעל נכס אינו יכול לבנות כל מבנה שעולה על דעתו אלא להגיש מסמכים שונים המתארים את המבנה שהוא מתכנן לבנות בשטח ששייך לו, ורק לאחר קבלת אישור על כך הוא רשאי להתחיל בעבודות הבנייה מבלי לחרוג מהתוכניות המקוריות.
היתרי בנייה מאפשרים לשמור על הסדר מבחינת תכנון והקמת מבנים בשטחים שונים בארץ, כאשר כל רשות מקומית דואגת לשמור על תוכנית התב"ע ששייכת לה על מנת לאפשר איכות חיים נוחה לכלל התושבים. כיוון שהיתרי בנייה הינם אישורים המסדירים את נושא הבניה בארץ, כל הפרה של אישורים כאלו מהווה עבירה על החוק.
לכן גם כשעולה הצורך בשינוי תוכנית בניה לאחר שאושרה כבר, יש להשיג לשם כך היתר בניה רלוונטי המוכר גם בשם תוכנית שינויים לאחר היתר בניה.
מהי תוכנית שינויים לאחר היתר בנייה?
מדובר על תוכנית בנייה שקיבלה את היתר הבנייה שלה לאחר בדיקה על ידי הועדה המקומית של הרשות המקומית, אך מסיבה כזו או אחרת בעל הנכס החליט לשנות את התוכנית המאושרת ולהוסיף או להוריד אלמנטים מסוימים מהתוכנית המקורית.
כדי שהוא יוכל לבצע את השינויים שהוא רוצה לעשות, עליו לקבל לשם כך אישור מחודש של היתר בניה מהגורם האחראי לכך. תהליך של הוצאת היתר בניה יכול להיות ארוך ומורכב מאוד, וכדי להימנע מכניסה לתהליך כזה אגף פיקוח הבניה מאפשר לבעלי נכסים להוציא את האישור הנדרש באמצעות הגשת תוכנית שינויים לאחר היתר בניה.
מי יכול לאשר תוכנית כזו?
את היתרי הבניה מקבלים מהועדה המקומית האחראית על נושא הבניה בכל רשות מקומית בה מוקם המבנה, ובמקרה של תוכניות שינויים לאחר היתרי בניה הבקשה מאושרת על ידי אגף פיקוח הבניה ששייך לאותה רשות מקומית. אגף זה אחראי על כל נושא הפיקוח והאכיפה של מבנים בכל רשות מקומית, ובסמכותו להגיש צווים וקנסות כשמתגלים חריגות בניה במבנים שלא קיבלו אישורים והיתרים מתאימים.
לרוב הגשה לבקשה של שינוי במבנה לאחר היתר בניה תהיה רלוונטית במקרה שרוצים לעשות שינוי חיצוני מהותי בשטח המבנה, כמו הרחבה של שלד המבנה, הוספת מרפסת או בריכה ועוד שינויים מהותיים אחרים שעשויים לפגוע או לשנות את תוכנית התב"ע של אותה רשות.
מה צריך לדעת לפני שמגישים תוכנית שינויים לאחר היתר בנייה?
חשוב לזכור כי גם לאחר קבלת היתר בניה על מבנה חדש או מבנה משופץ, יש לקבל אישור מחודש ורלוונטי לכל שינוי שמעוניינים לעשות בתוכנית הבניה שקיבלה את ההיתר. ביצוע עבודות בנייה ללא היתרים מתאימים נחשבים כעבירה פלילית לכל דבר, והסנקציות הכרוכות בכך יכולות להיות קנסות כספיים גבוהים, הוצאת צווי הריסה ואפילו מאסר.
כיוון שכל שינוי שרוצים לעשות בתוכנית הבנייה המאושרת יכול גם להיות לא רלוונטי או לא ישים בפועל, מומלץ להתייעץ לפני כן עם בעל מקצוע מומחה בתחום הבנייה והתכנון ההנדסי. אדריכל או מהנדס בניין יוכל להעניק לכם חוות דעת מקצועית בנוגע לשינויים שתרצו לעשות, וגם יסייע להבין האם מדובר על שינוי מהותי שמחייב קבלת היתר רשמי לכך או שהשינוי אינו מצריך אישור מיוחד או קבלת היתר נוסף על זה הקיים.
מה עושים אם התוכנית לא מאושרת?
תוכנית שינויים לאחר היתר בנייה לא תמיד תהיה מאושרת על ידי הגורמים האחראיים על כך, במיוחד אם מדובר על שינויים גדולים ומשמעותיים שפוגעים בנכסים או שטחים אחרים. לרוב סירוב של תוכנית כזו מצד הועדה המקומית תכלול גם נימוקים מתאימים, ולכן על פי תשובת המהנדסים אפשר להבין מה אפשר לעשות כדי לבצע שינויים בתוכנית הבניה המאושרת, אילו שינויים יוכלו לקבל אישור חדש ומתי כדאי להגיש בקשה להיתר בניה חדש.
כיצד תוכלו להעלות את הסיכויים לאישור תוכנית השינויים שלכם?
תהליך קבלת היתר בניה ערוך בלא מעט מסמכים, טפסים, אישורים ועניינים בירוקרטיים סבוכים אחרים. למרות שקיימת אפשרות להגיש בקשה לתוכנית שינויים לאחר היתר בניה באופן עצמאי, כדאי לעשות זאת בליווי של אנשי מקצוע מנוסים בתחום שיוכלו ללוות אתכם לכל אורך הדרך ולייעל את התהליך המורכב.
