למרבה הצער, בנייה בלתי חוקית היא תופעה נרחבת למדי, איתה מתמודדת המדינה על בסיס קבוע ולא תמיד בהצלחה רבה. מבחינתכם, אם אתם רוכשים דירה, זה אומר שאתם בהחלט רוצים לוודא תחילה שהדירה אינה כוללת חריגות בנייה שלא כדין. קניית בית עם חריגת בנייה יכולה להיות מאוד בעייתית עבורכם ולהפוך אתכם למעשה למטרת האכיפה של הרשות המקומית בגין עבירות הבנייה, על אף שלא אתם הייתם אלה שבניתם את החריגות הללו.
לפני הכל, מה זה בעצם חריגת בנייה?
בכדי להבטיח שכל פעילות הבנייה בישראל מבוצעת על פי מדיניות תכנון ובנייה מסודרת, העניק המחוקק לרשויות המקומיות כלי אכיפה יעיל מאוד הקרוי היתר בניה. על פי החוק, כל בנייה של כל דבר במרחב, מחייבת קבלת היתר בנייה. על פי החוק היבש, גם הקמת גדר, בניית מלונה לכלב או הצבת אנטנה על הגג מחייבת היתר בנייה. חריגת בנייה היא כל בנייה שנעשתה שלא על פי היתר. אם בניתם מלונה לכלב ולא קיבלתם על כך היתר, מדובר בחריגת בנייה. זה אולי נשמע מופרז, אבל ישנם בהחלט מקרים שבהם כל אחד מבין מדוע זה חשוב. כך למשל, אם אתם מתגוררים בבית משותף ואחד השכנים החליט להקים מלונה לכלב שלו בחצר הבניין, די ברור כעת מדוע חשוב שהרשויות תדענה למנוע את זה ממנו, בין היתר על ידי הכלי של היתר בנייה. אם יש לכם בית פרטי ואתם בונים מלונה סטנדרטית ללא היתר, זאת עדיין חריגת בנייה אבל לא כזאת שמישהו אי פעם יאכוף אותה.
ישנם מספר מצבים ספציפיים בהם נהוג להתייחס לבנייה כלשהי כאל חריגת בנייה וכדי להימנע ממצב של קניית בית עם חריגת בנייה, אתם רוצים לבחון אותם היטב:
בנייה ללא היתר, זוהי כאמור התצורה המובהקת ביותר של חריגת בנייה
בנייה תוך חריגה מהיתר – במקרה הזה ניתן היתר לבנייה, אך הבנייה בפועל חרגה מההיתר בשטח, במפרט הטכני ואפילו בגוון
שימוש בנכס בניגוד להיתר – היתר בנייה כולל בתוכו גם את תנאי השימוש בנכס. פתיחת עסק בתוך דירת מגורים היא חריגת בנייה, וכך גם פתיחת חנות בגדים בתוך מחסן.
קניית בית עם חריגת בנייה – למה זאת הבעיה שלכם?
ובכן, כפי שהסברנו קודם לכן, האכיפה של מדיניות התכנון והבנייה לא נועדה להעניש את האזרח הפועל בניגוד לחוק או לתגמל את האזרח שפועל בהתאם לחוק. האכיפה נועדה לוודא שבפועל, הבנייה בישראל מבוצעת על פי מדיניות מסודרת ושאף המרחב הציבורי לא הופך לג'ונגל נדל"ני. בהתאם לכך, מטרתה של הרשות המקומית שבתחומה ממוקם הבית שרכשתם היא לוודא שהבית יהיה ללא חריגות בנייה והדרך שלה לוודא זאת היא אל מול בעל הזכויות בנכס. זאת אומרת, שגם אם בעל הבית הקודם הוא זה שבנה בניגוד לחוק, הרי שכעת כשבאים לאכוף את חריגות הבנייה, ניתן לאכוף אותן אך ורק מול בעלי הזכויות בנכס ולאחר שרכשתם את הבית, בעלי הזכויות האלה הם אתם. מבחינת החוק, במעמד של רכישת בית, על הרוכש לבדוק את חוקיות הבית עצמו, הן באמצעות נסח הטאבו והן באמצעות בדיקת חריגות בנייה בבית.
חשוב להבין את הדבר הבא: לרשות הרשות המקומית עומדת כל הזכות החוקית לאכוף כל חריגת בנייה בבית שקניתם. קניית בית עם חריגת בנייה יכולה להעמיד אתכם במצב בו לא תוכלו להשתמש בחלקים מסוימים של הבית ואף מצבים בהם יהיה עליכם להרוס אותם. כך למשל, התכוונתם להשתמש באחד החדרים בתור משרד או קליניקה פרטית, אך כעת מתברר לכם שמדובר בתוספת חדר בלתי חוקית ויהיה עליכם להרוס אותו. קניתם בית חמישה חדרים ופתאום מתברר לכם שיהיה עליכם להישאר רק עם ארבעה. שימו לב, שאכיפת חריגת הבנייה יכולה להתבצע גם במישור הפלילי וגם במישור המנהלי ואתם ממש לא רוצים להגיע לשם.
אז מה עושים ואיך נמנעים?
כי להימנע ממצב של קניית בית עם חריגת בנייה, עליכם לבדוק את מעמד הבית מול הרשות המקומית ומול הטאבו, אבל אם אתם רוצים להיות ממש בצד הבטוח, כדאי להזמין גורם מקצועי שיבחן את הבית בפועל וישווה אותו אל מול נסח הטאבו והשרטוטים. ישנם מצבים רבים בהם הרשות המקומית כלל לא מודעת לחריגות בנייה ולכן בפנייה לרשות המקומית, יודיעו לכם שמבחינתם אין כל בעיה עם הבית. בפועל, בבית יש חריגת בנייה כלשהי ובבוא היום ייתכן שהרשות המקומית תגלה זאת ותאכוף אותה. על כן, גורם מקצועי שבא לבחון את הנכס הלכה למעשה, יוכל לוודא במאה אחוז האם יש או אין חריגות בנייה וזוהי למעשה הדרך הבטוחה ביותר ללכת בה.
האם בכל קניית דירה חדשה נדרש תהליך כזה?
ובכן, באופן כללי התשובה היא כן. כפי שאמרנו קודם לכן, קניית בית עם חריגת בניה יכולה להכניס אתכם לצרות צרורות ולכן כדאי בהחלט לעשות כל מה שאפשר כדי להימנע מכך. מאידך, אם אתם לא רואים שום סיבה לחריגה, אז גם לא נדרש לבדוק. כך למשל, אתם קונים דירה בבניין משותף והדירה נראית בדיוק כמו כל הדירות האחרות, ללא תוספת חדר או מרפסת שאין באף דירה אחרת. במקרה כזה, אין מה לבדוק. בבית פרטי זה יכול להיות מעט יותר מסובך. אם ישנו מחסן להרכבה עצמית בחצר זה לא ממש נורא גם אם מתישהו בעתיד ידרשו מכם לפרק אותו או להגיש עבורו בקשה להיתר בנייה, אבל ככלל, בבית פרטי אתם בהחלט רוצים לוודא שכל המבנים בשטח המגרש הם חוקיים על פי היתר ושגם הבית עצמו אינו חורג מהמגרש ומההיתר שניתן לבנייתו.
