כמה עולה להוציא היתר בניה

היתר בנייה מעולם לא היו קלים יתר ! חוסכים לך את הבירוקרטיה !

לא כל שירות שאנו מקבלים מהרשויות השלטוניות הוא שירות שעולה כסף, אבל במרבית המקרים, כל שירות כזה כרוך באגרה סמלית. גם במקרה של הוצאת היתר בניה ישנו מרכיב של אגרה, אבל זהו לא המרכיב היחיד שקשור לעלותו של היתר בניה. אז כמה עולה להוציא היתר בניה? האם זה אומר שהיתר בניה הוא בכלל משהו שקונים אותו? האם יכול להיות שמתן ההיתר יהיה מותנה בתשלום סכום מסוים? מהן העלויות הכרוכות בתהליך הוצאת היתר בניה ומהן העלויות הישירות שאותן יש לשלם לרשות? על כך תוכלו לקרוא ממש כאן בשורות הבאות.

אז כמה עולה להוציא היתר בניה?

אז כמה עולה להוציא היתר בניה? האם זה אומר שהיתר בניה הוא בכלל משהו שקונים אותו?

את העלות של הוצאת היתר בניה יש להפריד לשני סוגים של עלויות: עלויות ישירות ועלויות עקיפות. עלויות ישירות הן עלויות שבהן עליכם לשאת בכדי לממן את היועצים ואנשי המקצוע שמכינים עבורכם את הבקשה לקבלת ההיתר. הגורם המרכזי בשלב זה הוא כמובן משרד האדריכלים שבונה לכם את תכנית הבנייה ושאותה יש להגיש כחלק בלתי נפרד ואף מרכזי בבקשה לקבלת היתר בניה. התשלום למשרד אדריכלים יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים והוא כולל בתוכו את גיבוש תכנית הבנייה ואת הטיפול בכל הגשת הבקשה לקבלת ההיתר. לכך יש להוסיף עלות לאישור קונסטרוקטור שחייב לחתום על תכנית הבנייה בכדי שזו תקבל תוקף חוקי. עלות חתימת קונסטרוקטור לצורך קבלת היתר בניה יכולה לנוע בין מאות שקלים ועד אלפי שקלים. במקרים מסוימים ייתכן צורך ביועצים נוספים כמו מודד מוסמך, יועץ אינסטלציה, יועץ קרקע וכן הלאה ואנשי מקצוע אלה יכולים גם הם להוסיף לסך העלות אלפי עד עשרות אלפי שקלים, כך שבהיבט הזה אתם יכולים לצפות להוצאה של כ-40,000 שקלים לצורך גיבוש תכנית הבנייה להיתר.

יחד עם זאת, לא יהיה זה נכון לייחס את העלות הזאת לעלותו של היתר בניה ולא תמיד מהווה עלות זו חלק אינטגרלי לתשובה לשאלה כמה עולה להוציא היתר בניה. הסיבה לכך היא שתכנית הבנייה היא כלי עבודה מרכזי בפרויקט הבנייה עצמו והיה עליכם לבנות את התכנית הזאת בין שנדרש מכם היתר בניה ובין שלא. יחד עם זאת, כאשר אתם ניגשים למשימה של הוצאת היתר בניה זה בהחלט חשוב שתדעו כמה עולה להוציא היתר בניה וגם עלות זו צריכה להילקח בחשבון, שכן בלעדיה לא תוכלו להגיש כלל את הבקשה להיתר.

עלויות עקיפות, או תשלומים לרשויות

אז כמה עולה להוציא היתר בניה? את העלות של הוצאת היתר בניה יש להפריד לשני סוגים של עלויות: עלויות ישירות ועלויות עקיפות.

עלויות עקיפות להוצאת היתר בניה מתייחסות לעלויות הכרוכות בתשלום לרשויות המעורבות בתהליך. עלויות אלה כוללות אגרות למיניהן. יחד עם זאת, את מרבית האגרות תצטרכו לשלם בשלב מתקדם יותר של התהליך שבו כבר אושר לכם ההיתר ועליכם לשלם את הנדרש בכדי גם לקבל אותו. אגרת בניה למשל יכולה לעלות לכם אלפי שקלים עבור בניית בית פרטי והיא מחושבת לפי מ"ר שטח בניה. אבל העלות המשמעותית ביותר בקטגוריית העלויות העקיפות היא זו של היטל השבחה.

היטל השבחה הוא מס שנגבה בגין השבחת שווי הנכס. כאשר אתם בונים בית חדש אתם משביחים את ערכה של הקרקע וכאשר אתם מבצעים שיפוץ יסודי אתם משביחים את ערך הבית עצמו. במסגרת הדיון בבקשתכם להיתר, יחשב מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את השבחת הערך ממנה אתם צפויים ליהנות ובהתאם לכך ייגזר היטל ההשבחה. היטל זה יכול להגיע לאלפי שקלים, עשרות אלפי שקלים או מאות אלפי שקלים, הכל בהתאם לאופי הפרויקט והיקפו. בניית וילה חדשה וגדולה יכולה להיות כרוכה בהיטל השבחה של מאות אלפי שקלים. לעומת זאת, במקרה של הוספת מרפסת, צפוי היטל של אלפי שקלים בלבד.

האם ישנן עלויות נוספות מעבר לכך?

יחד עם זאת, לא יהיה זה נכון לייחס את העלות הזאת לעלותו של היתר בניה ולא תמיד מהווה עלות זו חלק אינטגרלי לתשובה לשאלה כמה עולה להוציא היתר בניה.

ובכן, בכל תהליך של הגשת בקשה לקבלת היתר בניה, התשובה לשאלה כמה עולה להוציא היתר בניה יכולה להיות שונה מאוד. כפי שראינו כבר קודם לכן, העלות נקבעת בין היתר גם על בסיס מאפייני הפרויקט הספציפי ובראשם שטח הפרויקט. אבל יתרה מכך, ישנן עלויות נוספות שבהן אתם עשויים לשאת למשל אגרת זימון ופיקוח של רשות העתיקות במידה והמקום מוכרז כרשות עתיקות. סוקר קרקע יכול גם הוא להידרש לצורך הפקת היתר הבניה ועלות שירותיו יכולה להגיע לאלפי ואף עשרות אלפי שקלים. אם נדרש גם ליווי משפטי, יש לקחת בחשבון גם עלות של עורך דין בהיקף של בין 10000 שקלים ועד מספר עשרות אלפי שקלים בהתאם לאתגרים המשפטיים בכל מקרה.

חשוב מאוד להפריד בין בנייה חדשה ובין שיפוץ

מרבית המקרים של הוצאת היתר בניה הם מקרים של ביצוע שינויים מבניים ותוספות בניה. במקרים אלה עלויות הוצאת ההיתר הן נמוכות באופן משמעותי מאלו של הוצאת היתר לבניה חדשה. הסיבה לכך בעיקרה היא, שבבנייה חדשה נדרש מהלך מקצועי נרחב הרבה יותר שבו נדרשים יותר אנשי מקצוע להיות מעורבים. בעבודות שיפוצים, תכנית הבנייה היא פשוטה יותר ולעיתים נדרשת לא יותר מסקיצה פשוטה. ערך ההשבחה הוא נמוך יותר באופן משמעותי ולכן גם היטל ההשבחה יהיה נמוך יותר. אנשי המקצוע הנדרשים הם מעטים יותר וגם היקף המעורבות שלהם בפרויקט הוא מינורי ולכן סך העלויות יכול להיות נמוך מאוד ביחס למספרים שאותם הזכרנו בשורות אלה.

כדי להיות בטוחים לקראת מה אתם הולכים, כדאי להתייעץ בנושא עם האדריכל המלווה את הפרויקט. האדריכל הוא איש המקצוע שאיתו אתם פותחים את הפרויקט בשלב התכנון והוא האוטוריטה המקצועית שיכולה לספק לכם את התשובות לכל השאלות שמטרידות אתכם בשלבים ראשוניים אלה, לרבות שאלות כמו כמה עולה להוציא היתר בניה, כמה תצטרכו לשלם היטל השבחה, אילו אנשי מקצוע נדרשים וכן הלאה.

עלות היתר בניה בדיעבדכבר יותר משני עשורים שאתם מתגוררים בבית פרטי במושב, וכעת שהילדים גדלו ועזבו את הבית החלטתם למכור את הבית הגדול ולעבור לבית קטן בלב העיר. המבנה והשטח ששייכים לכם עשויים להכניס לכיסכם רווחים נאים ביותר לאחר מכירת הבית, אך מה בנוגע למרתף הגדול שבניתם מתחת לעיניה של המועצה המקומית? האם תוכלו למכור את הבית עם המרתף ללא שאלות מיותרות מצד הקונים וכמובן המועצה?

כיוון שמדובר על חריגת בנייה שביצעתם מבלי שאף אחד הביא לכם אישור לכך, החששות שלכם מובנים. לכן במאמר הנוכחי נרחיב על כל הנושא של חריגות בנייה והאפשרות לקבלת אישור בדיעבד על חריגות כאלו, באמצעות טופס היתר בניה בדיעבד.

מהו היתר בניה בדיעבד?

מדובר על אישור המהווה היתר בניה לכל שינוי שנעשה במבנה קיים לאחר שהוא כבר בוצע. למעשה אפשר לומר כי מדובר על האפשרות להכשרת חריגות בנייה באמצעות רישיון בניה שניתן בדיעבד, כך שבעלי הנכס לא יעברו על החוק ויוכלו לקבל הכרה רשמית על השינוי שבוצע מבלי לשאת בסנקציות כבדות וחמורות כמו צווי הריסה או מאסרים.

מתי צריך להוציא היתר בניה בדיעבד?

בכל מקרה בו בוצע שינוי חיצוני במבנה, בין אם מדובר על מבנה פרטי, עסקי או מסחרי – יש לקבל על כך היתר מתאים מטעם הועדה המקומית האחראית על פיקוח הבניה באותה רשות מקומית. משרד הבינוי והשיכון מחייב כל בעל נכס להוציא היתר בניה רשמי בטרם הוא מתחיל בעבודות הבניה, וכך גם במקרה שעולה הצורך לבצע שינוי מסוים במבנה קיים.

לכן תהליך הוצאת היתר בניה בדיעבד מתייחס לכל מבנה שנבנה או נעשים בו שינויים ללא קבלת היתר מתאים לכך, כאשר אותו היתר המהווה רישיון בניה ניתן בדיעבד לאחר שהתחילו כבר עבודות הבניה או אפילו לאחר שהן הסתיימו והמבנה הוקם או שהשינוי בו בוצע בפועל.

לרוב היתרי בניה בדיעבד מוגשים לוועדה המקומית על ידי בעלי נכסים שביצעו שינוי בנכס בתום לב, ולכן רק בדיעבד הבינו כי אותו שינוי נעשה בצורה לא חוקית ומדובר על חריגת בנייה שיכולה לעלות להם בקנסות ואף צווי הריסה. אפשרות נוספת, שמתרחשת לא מעט פעמים, היא הצורך להוציא היתר בניה בדיעבד לאחר שחריגת הבניה בוצעה במזיד על ידי בעלי הנכס כדי לחמוק מהליך בירוקרטי ארוך. תשלום עבור תוכנית השינויים וכל סיבה אחרת שגרמה להם לבצע חריגת בניה האסורה על פי חוק.

מה המורכבות שיש בהוצאת היתרי בניה בדיעבד?

כבעל נכס מגיש לוועדה המקומית בקשה לקבלת היתר בניה בדיעבד, הוא למעשה מצהיר בפניה כי הוא ביצע עבירה על החוק בכך שגרם לחריגת בניה ולא קיבל את ההיתר המתאים לכך ממנה. למרות שמדובר על סוג של הודאה באשמה, כל רשות מקומית מעודדת בעלי נכסים לבצע מהלך שכזה בכדי שיוכלו להימנע מקבלת סנקציות קשות ומורכבות מאוד, וגם לאפשר להם לשמור על בטיחותם ובטיחותם השכנים שלהם באכלוס מבנה שקיבל רישיון בניה.

לכן גם אם חריגות הבניה שביצעתם בנכס שלכם היו במזיד ולא בתום לב, כדאי לעבור את התהליך המורכב להוצאת היתר בניה בדיעבד כדי להימנע מהליכים מורכבים עוד יותר, וכמובן גם להמשיך בשגרת החיים בצורה שקטה ובטוחה בלי חששות על הראש.

למה כדאי להוציא היתר בניה בדיעבד?

קבלת היתר בניה בדיעבד לא רק ייתן לכם ראש שקט, אלא גם יבטיח את בטיחותכם או בטיחותם של אלו המאכלסים את המבנה שיש בו חריגות בניה. בנוסף לכך, כשמחליטים להצהיר על חריגות הבניה ופועלים לקבלת היתר בדיעבד, רוב הסיכויים שהתהליך יסתיים בקנס כספי ללא קבלת צו  הריסה על החריגות שנעשו. תהליך קבלת היתר הבניה מאפשר למהנדסים מטעם הרשות המקומית לבחון את איכות ובטיחות המבנה, וכן לוודא כי הוא אינו חורג מתוכניות הבניה המאושרות ואין חריגה לשטח ציבורי או שטח של בעלי נכסים אחרים.

במידה ומתגלה כי חריגות הבניה נעשו בצורה שפוגעת בציבור או בנכסים אחרים, לרוב יוגשו צווי הריסה מיידיים אם החריגות התגלו לאחר בדיקת פתע של האגף לבניה של הרשות המקומית, או אפילו לאחר דיווח מהשכנים על החריגות והגעתם של פקחים כדי לבחון זאת מקרוב. מצד שני, חריגות שיתגלו במהלך הגשת בקשה לקבלת היתר בניה בדיעבד ידחו על ידי הועדה בנימוקים מפורטים, כאשר בעלי הנכס יוכלו לבצע תוכנית שינויים מותאמת על פי החלטות הועדה ולאחר מכן להגיש בקשה חדשה לקבלת ההיתר – מבלי לקבל צו הריסה שיחייב אותם להרוס לחלוטין את החריגות שנעשו במבנה.

עלות היתר בניה בדיעבד – כמה זה יעלה לכם?

אין ספק כי בכל מקרה של חריגת בניה יש להצהיר על כך בהקדם האפשרי לרשות המקומית, גם אם מדובר במהלך שיעלה לכם יותר כסף. עלות היתר בניה בדיעבד מסתכמת למעשה בעלות הזהה להוצאת היתר בניה סטנדרטי, כאשר לעלות הזו מתווסף גם המחיר של הכשרת החריגה שבוצעה בפועל – העשוי לנוע בין 8,000-60,000 ₪ בהתאם לכמות וסוג החריגות שנעשו.

כמה עולה היתר בניה למטרכאשר מעוניינים לבנות בית, תוספות בניה לדירה קיימת וכדומה, אך יש למצוא את כל המידע אשר קשור לנכס אשר נמצא בבעלותכם. מידע זה, נמצא בוועדה לתכנון ובניה ויש לבקש  מהם את המידע, למשל פרטים כגון שטח הנכס, מי בעלי הזכויות, שרטוטים ומפות וכדומה. כאשר תהיה בידיכם תכנית הבניה, הדבר הראשון שעליכם לברר הוא כמה עולה היתר בניה למטר. בדרך כלל מהנדס הבניין, הוא זה שיסייע לכם בכל הקשור להיתרים, אגרות וכל ההכנות שיש לבצע, עד לשלב של התחלת הבניה בפועל.

המהנדס יכין בקשב להיתר בניה, כאשר היא תכלול את המידע לגבי הנכס ואם מדובר בנכס קיים, יש לציין את השינויים אשר ברצונכם לבצע. כמו כן, עליכם לצרף את תכנית הבנייה הקיימת. את הבקשה יש להגיש לוועד המקומית לתכנון ובניה, למלא את הטופס המתאים ולצרף את המסמכים הדרושים. בקשה זו, חייבת להיערך על פי חוק, באמצעות מהנדס, אדריכל והנדסאי בניין.

הבדיקות שהבקשה תעבור עד למתן היתר הבניה

לאחר שמגישים את הבקשה, היא תעבור מס' בדיקות כגון: בדיקה טכנית, שבה יוודאו כי הבקשה אכן מכילה את כל המסמכים הרלוונטיים, האישורים ואם קיימים אי אילו שהם חוסרים, הוועדה תציין אילו מסמכים חסרים. לאחר הבדיקה הטכנית תבוצע הערכה בדבר תשלום האגרה. יש לשלם מקדמה ע"ס של 20% מסכום האגרה שנקבעה. לאחר שהמקדמה תשולם היתר הבניה יעבור לבדיקת מהנדס, אשר יבקש מסמכים נוספים, מפות וכל מה שיסייע לאישור הבקשה. כאשר המהנדס יאשר את הבקשה, היא תעבור לדיון בוועדה המקומית לתכנון ובניה.

עליכם לשים לב, כי לכל רשות מקומית או עירייה, יש את החוקים משלה. לבטח שאלתם כמה עולה היתר בניה למטר, אך יש לשים לב כי היתר הבניה כולל הרבה עלויות, כך שאם מדובר בעלויות ישירות, ישנם תשלומים שונים לרשות המקומית. תשלומים אלה כאמור כוללים: אגרת בניה ושווי האגרה, נקבע לפי מהנדס הבניה, אשר בודק את הבקשה להיתר הבניה, על פי התוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה, היטלים מקומיים והיטל ההשבחה לפי העלייה שצפויה בערך הנכס.

תשלומים שונים בעלויות הבנייה שיש לשלם לגורמים נוספים 

מלבד העלויות הישירות שעליכם לשלם עבור היתר הבניה, ישנן עלויות עקיפות נוספות, והכוונה לעלויות שיש לשלם לגורמים נוספים. מלבד כמה עולה היתר בניה למטר, יש לדעת כי יש לשלם לאנשי מקצוע כגון בניית תכניות בניה ולכן, אנשים רבים אינם מכירים את הבירוקרטיה ומדובר בהמון התרוצצויות, כך שרוב מי שמתכנן לבנות או להוסיף תוספת בניה, מפקיד את המלאכה בידי אנשי מקצוע כגון מהנדס בניה או חברה אשר עוסקת בתחום וכך הם יכולים להמשיך לנהל את אורח חייהם ולהישאר בראש שקט. למרות שכל העלויות הללו הן גבוהות זה בהחלט עשוי להשתלם לכם בכל הסוגיה הסובבת סביב כמה עולה היתר בניה למטר ולכל הבית שאתם מעוניינים לבנות.

יש לציין כי כל העלויות סביב היתרי הבניה והאישורים הדורשים לכם, עשויות להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים, אך בדיקה טכנית של הבקשה, תעריך את עלות האגרה וכך תדעו מה גובה תשלום האגרה.. לכן אין מדובר כאן בשאלה כגון כמה עולה היתר בניה למטר, כי אם המחיר הכולל והסופי של היתרי הבניה. יש לדעת, כי כאשר מגישים נכון את כל המסמכים הרלוונטיים לאישורי הבניה, כך גובר הסיכוי כי בקשתכם תאושר בוועדה המקומית לתכנון ובניה. אם קיבלתם את אישורי הבניה מה טוב, אך אם הוועדה סירבה לכם, ניתן יהיה להגיש ערר לוועדה, תוך 30 ימים מהיום שהתקבלה התשובה לגבי סירוב הבקשה. יש לצרף לערעור הסברים מפורטים בדבר ההיתר, לצרף מסמכים שיחזקו את טענתכם וכן, קיימת אפשרות שתקבלו אישור אשר יהיה מותנה בתנאים הספציפיים של הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

האם ניתן להעריך במדויק את העלות הסופית לקבלת היתר בניה?

התשובה היא שלא ניתן להעריך באופן מדויק את העלות הסופית לתהליך זה, היות וקיימים הרבה משתנים ואף קיים סיכוי, כי היטל ההשבחה שלכם, עשוי להיות גבוה או נמוך מנכס אחר. למעשה ישנן עלויות ישירות כגון אגרת בניה, אשר נקבעת לפי הערכתו של המהנדס, היטלים מקומיים שעשויים להשתנות מרשות לרשות וכן, היטל ההשבחה ישולם לפי הערכה של העלייה הצפויה בערך הנכס. שימו לב, כי תיתכנה עלויות לא צפויות כגון השגה של עוד מסמכים, תיקון מסמכים בעלויות שאין לדעת אותן מראש. במידה והתעכבתם מעבר למצופה, ייתכן וייגבו מכם תשלום ע"י בעלי המקצוע. חשוב לדעת, כי העלויות בכל הקשור לנושא של כמה עולה היתר בניה למטר, מתחלקת לשני סוגי תשלום – האחד  הוא תשלום לאנשי המקצוע כמו אדריכל, מודד, מהנדס, יועץ אינסטלציה וכדומה, כאשר הסכום הגבוה ביותר ישולם לאדריכל אשר מכין את תכנית הבניה. יש לקחת בחשבון תשלומים נוספים לרשויות הכוללים: תשלום על אגרת פיתוח, היטל השבחה ועוד.

כאשר יש לשלם לרשויות, כל מקרה יהיה לגופו ולכן, יש  צורך להסתייע במחשבונים ייעודיים שקיימים ברשת ובאתרים של הרשות המקומית הספציפית שאליה אתם שייכים. כמו כן, ניתן לחשב את העלויות, גם באתר מנהל התכנון של משרד האוצר. מבחינת הזמנים, מומלץ לא לתכנן אותם, היות ולבטח הליכים אלה, יכולים לארוך לפחות שלושה חודשים ולעיתים עד שנה. למעשה, העלות המרכזית של הגשת בקשה להיתר בניה היא השאלה כמה עולה מטר היתר בניה,, אבל בעצם השאלה שהיא יותר רלוונטית לנושא היא עלות המקדמה על היטל ההשבחה. עלות הבקשה להיתר בניה, אינה קשורה לגודלו של המבנה וכן, המקדמה על היטל ההשבחה שעליכם יהיה לשלם, עשויה להיות מושפעת מתוספת הערך שצפוי למבנה בגין מתן היתר הבניה.

קראו עוד: תוקף היתר בניה

לקבלת פרטים חייגו או השאירו פרטים
אז מה היה לנו בכתבה:
Picture of המרכז הארצי להיתרי בניה
המרכז הארצי להיתרי בניה

חברתנו מובילה את תחום היתרי הבנייה והאישורים כבר במשך 11+ שנים וגאה להיות המובילה בתחום. צוות המומחים שלנו כולל אדריכלים מעולים ואנשי מקצוע מהשורה הראשונה אחד הדברים הקשים ביותר בפרויקט בניה הוא קבלת היתרים ואישורים , ולכן אנחנו כאן כדי ללוות אתכם בכל התהליך ולדאוג שתקבלו את ההיתרים הנחוצים בהקדם האפשרי.

מאמרים נוספים בנושא:
073-3748080
מעוניינים שנחזור אליכם? השאירו פרטים!