ברוב הפרויקטים הכוללים בנייה מבטון וחומרים אחרים, בד"כ צריך להוציא היתר בנייה. שלבים בהוצאת היתר בניה כוללים בקשה למידע, כמו גם הכנות של מסמכים, מעבר בערוצי הבירוקרטיה המקובלים בעירייה ועוד. הנה המדריך המלא לפניכם.
בשלב הראשון של הוצאת היתר בנייה, אתם תתבקשו לספק מידע, כאשר על מבקש ההיתר להגיש בקשה למידע לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בשלב השני, יש להכין מראש בקשה להיתר בניה עוד לפני שמגישים את הבקשה עצמה. חשוב להכינה אותה בצורה מקיפה ויסודית. בשלב השלישי, תצטרכו להגיש את הבקשה להיתר הבנייה, מה שיוביל לבדיקתה בוועדת התכנון והבנייה. לבסוף, תקבלו תשובה ותוכלו לממש או לא לממש את בקשת בנייתכם.
כמה עולה הוצאת היתר בניה ומה כולל התהליך?
מחיר הוצאת היתר בניה כרוך בעלויות שכר הטרחה למשרד שמוציא את ההיתר. כמו כן, צריך לקחת בחשבון גם את העלויות של היועצים הנדרשים ע"י רשות הוועדה והתכנון. עלות שכר הטרחה למשרד האדריכלים, עשויה לנוע בין 22,000 ל- 36,000 ₪. זאת, בתוספת מע"מ הקבוע בחוק.
קונסטרוקטור למטרת ביצוע יעלה לכם כ-5000- 25,000 ₪ , כאשר מחירים אלו מתייחסים לבנייה או הרחבת בנייה. כמו כן, יש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות המשולמות בערוצי הבירוקרטיה, על הנפקת מסמכים, סיוע של עורך דין במקרה הצורך ועוד.
מדוע צריך להוציא היתר בנייה?
מדוע צריך להוציא היתר בנייה? התשובה לשאלה זו היא בהקשר של תקנות הבנייה השונות שקיימות בישראל ובכלל בעולם. היתרי בנייה ניתנים על ידי הרשויות המקומיות ונדרשים לכל עבודת בנייה או הריסה, הפוגעת בבטיחות הציבור, מצריכה שינויי מבנים, שינויים בקרקעות ועוד.
הליך היתר הבנייה נועד להבטיח כי כל העבודות עומדות בתקנות הבטיחות, וכן לתת הזדמנות לתרומת או דעת הציבור לגבי פרויקטים של תכנון ופיתוח. ישנן סיבות רבות מדוע עליך לקבל היתר עבור פרויקט הבנייה שלך, כולל: 1) להבטיח עמידה בתקנות הבטיחות. 2) לספק הזדמנות למידע ציבורי לגבי פרויקטי תכנון ופיתוח. 3) להגן על רכושך מפני נזק שנגרם מעבודות בנייה. 4) כדי להימנע מבעיות אחריות הקשורות לפרויקט שלכם (כמו בעיות משפטיות).
מה מטרת היתר הבנייה?
מטרת היתר בנייה היא להבטיח שהבנייה תיעשה בהתאם לכל החוקים והתקנות החלים. זה מבטיח כי אתר הבנייה יהיה בטוח ומוגן עבור העובדים בעתי ועבור תושבים. היתרי בנייה ניתנים גם כדי לוודא שאין בעיות מבניות בנכס שעלולות להוביל לפציעה או לנזק, הריסת קרקעות, פלישה לגבולות קרקע זרים ועוד.
כמו כן, היתר בנייה יכול לסייע בהגנה על הציבור מפני בנייה לא בטוחה ולמנוע פציעות או מקרי מוות עתידיים. בתו כך, היתר הבנייה עוזר לחברת הבנייה ולקבלנים להבין מה הם צריכים לעשות כדי לעמוד בחוק. ובתקנות הבנייה באותו אזור.
במי כדאי להסתייע כדי להוציא היתר בנייה?
השלב הראשון בקבלת היתר בנייה הוא לברר מיהו האדם המתאים לפנות אליו. ישנם שני סוגים שונים של היתרים – מגורים ומסחר. לקבלת היתרי מגורים, עליכם לפנות לעירייה המקומית או למשרד ממשלתי העוסק בכך. בישראל, פונים לוועדת התכנון והבנייה בעזרת סיוע של עורך דין בד"כ.
לקבלת היתרים מסחריים, עליכם לפנות לעירייה או למחלקת הפיתוח הקהילתית של אזור מגורכם. בדומה להוצאת היתר בנייה למגורים, גם היתר בנייה למסחר מצריך מעבר בוועדה ואישורים רלוונטיים. בין אם מדברים על הוצאת היתר בניה למגורים או מסחר, בכל מקרה יהיה חשוב לבדוק כיצד עו"ד יכול לסייע לכם בתהליך. בחלק מהמקרים, על מנת לקבל את היתר הבנייה שלכם, עליכם למצוא אדריכל שיסייע לכם בתכנון הבניין שלכם ויגישו לבדיקה.
טיפים להוצאת היתר בנייה במהירות
ככל שהביקוש לבנייה הולך וגדל כל הזמן, קשה יותר ויותר לממשלה ולפקידי העירייה לטפל בכמות הבקשות שהם מקבלים. זה אומר שאתם צריכים להיות מוכנים לפני שאתם מגישים בקשה להיתר הבנייה שלכם. כמה טיפים שיכולים לעזור לקבל היתר בנייה מהר יותר הם:
- התחילו להתכונן מוקדם – הגישו מועמדות בהקדם האפשרי לאחר קבלת אישור מהאדריכל שלכם.
- היו מתמידים והמשיכו לעקוב אחר בקשתכם עד שתאושר על ידי פקידי העירייה והוועדה לתכנון ובנייה.
- ודאו שיש לכם את כל הניירת הנדרשת כדי להוציא את ההיתר שלכם.
- הגישו בקשה להיתר בנייה לפחות שישה חודשים לפני תחילת הבנייה.
- היעזרו באיש מקצוע אם אינכם בטוחים כיצד למלא את הבקשה בצורה נכונה.
- עיינו באתר האינטרנט של העיר שלכם לקבלת הנחיות כיצד להכין בקשה.
- יש לאסוף את כל המסמכים הנדרשים ולהגיש אותם בהקדם האפשרי.
- אם מדובר בנכס בעל קומות, הגישו סט תוכניות אחד לכל קומה, לא רק תוכנית אחת לכל המבנה.
- ספקו מידע מפורט ככל הניתן על המתרחש בנכס שלכם.
- קבלו עזרה מפקידי העירייה ופקידי ועדת תכנון ובנייה.
- בקשו קבלת עזרה מהקבלן שלכם.
- אפשר גם לבקש סיוע מהאדריכל של המבנה או מאת עו"ד בדיני רישוי עסקים ומקרקעין.
- התייעצו עם מישהו אחר שכבר השיג אישור לפניכם.
- צרפו לפרויקט שלכם אדריכל או מהנדס ונצלו את הידע שברשות אנשי מקצוע אלו.
- אם אתם נדרשים לשלם אגרת בקשה, בררו על סך כמה היא ופרקו את העלות לפי מספר ההיתרים הדרושים לכם.
בסופו של דבר, ככל שתדייקו את הפעולות שלכם בתהליך, כך תוכלו להוציא היתר בנייה יותר בזריזות. הטיפ האחרון מאיתנו הוא, שגם אם זה יעלה לכם כמה שקלים בכיס, תמיד יהיה כדאי להסתייע באנשי מקצוע כדי לנסות לזרז את התהליך המורכב הזה כמה שאפשר.
התהליך של הגשת בקשה לקבלת היתר בניה וגם קבלתו בסופו של דבר הוא תהליך שיכול להימשך מספר חודשים ויכול לספק לכם קצת תעסוקה, אבל בסופו של דבר מדובר בתהליך מובנה וברור. אם תקפידו לנהל את התהליך בצורה נכונה ולפי הספר, זה אמנם לא ישפיע על ההסתברות לקבלת ההיתר, אבל זה בהחלט יכול לקצר את פרק הזמן שיחלוף ממעמד הגשת הבקשה ועד קבלת תגובת הוועדה הבוחנת. אז איך נראה תהליך הוצאת היתר בניה ועל מה חשוב להקפיד לכל אורכו? על כך תוכלו לקרוא ממש כאן בשורות הבאות.
תהליך הכנת הבקשה לקבלת היתר בניה
כל תהליך הוצאת היתר בניה מתחיל בשלב של הגשת הבקשה. אלא שתהליך הגשת הבקשה מתחיל עוד הרבה לפני שמגישים אותה בפועל. על מנת להבטיח שהוועדה תוכל לדון בבקשתכם וגם תוכל להשיב לכם במינימום זמן, חשוב מאוד להכין את הבקשה לפי הספר. לפי הספר זה אומר איסוף של כל המסמכים והאישורים הנדרשים, וידוא כי כל החומרים הנדרשים נמצאים בתיק הבקשה ורק לאחר מכן הגשתה לוועדה. אי הקפדה על הכנה זו תגרור התכתבויות פינג פונג בינכם ובין הוועדה במשך שבועות וחודשים, רק כדי להשלים את כל המסמכים הנדרשים לפני שיתחיל בכלל הדיון בבקשה.
אז מהם המסמכים הנדרשים במסגרת תהליך הוצאת היתר בניה? את הפירוט המלא (לא ארוך במיוחד) תוכלו לקבל ממשרד הבינוי ברשות המקומית שבתחומה מבוצעת עבודת הבנייה (בדרך כלל אפשר למצוא באתר האינטרנט של הרשות המקומית), אבל בגדול, ישנם ארבעה מסמכים קריטיים, שחייבים להיות מצורפים לבקשה על מנת שניתן יהיה להתחיל לדון בה:
- תכנית בניה חתומה על ידי קונסטרוקטור – היתר בניה לא ניתן כצ'ק פתוח לבעל הזכויות בנכס, אלא כהיתר מוגבל ומגודר עבור עבודות הבנייה הנדרשות. כדי שהוועדה תוכל לבחון את בקשתכם, עליכם לספר לה מהם הפעולות והשינויים המבניים שאתם רוצים לבצע והדרך לעשות זאת היא באמצעות הגשת תכנית בנייה. את תכנית הבנייה יש לגבש בסיוע אדריכל ועל התכנית להיות חתומה לאחר מכן על ידי קונסטרוקטור שמאשר אותה. ללא מסמך זה לא ניתן יהיה לדון בבקשה שלכם. יחד עם זאת, ראוי לציין שישנם מקרים בהם נדרשת לא יותר מסקיצה עם מידות ופרטים נוספים ואין צורך בתכנית בנייה אדריכלית, בעיקר כאשר מדובר בפעולות בנייה פשוטות כמו הקמת גדר, פתיחת חלון בחזית המבנה וכן הלאה.
- נסח טאבו – נסח הטאבו הוא המסמך הרשמי והחוקי שמעיד על זהותו של הנכס וזהותם של בעליו. בנסח הטאבו מפורטים נתונים לגבי הבעלים בנכס, היקף הזכויות וחשוב מכל, הגוש והחלקה שבהם ממוקם הנכס. פרטים אלה מהווים תנאי הכרחי להזנקת תהליך הוצאת היתר בניה ולכן יש להוציא את נסח הטאבו ממשרדי המרשם במשרד המשפטים ולצרף לתיק המסמכים של הבקשה.
- טופס בקשה – מן הסתם, אל הבקשה לקבלת היתר בניה יש לצורף טופס בקשה מסודר ואת הטופס הזה תוכלו למצוא בדרך כלל באתר האינטרנט של הרשות המקומית. את הטופס יש למלא בצורה מלאה, ברורה, ללא סתירות וכמובן לחתום עליו בסופו. הטופס צריך להיות חתום, דרך אגב, על ידי בעל הזכויות בנכס ולא על ידי האדריכל, הקבלן או כל אדם אחר.
- אישורי שכנים – מסמך קריטי נוסף שעליכם לצרף לבקשה בכל תהליך הוצאת היתר בניה הוא אישורי שכנים. כל עוד הוועדה לא וידאה כי השכנים אינם מתנגדים למהלך הבנייה שאתם רוצים להוציא אל הפועל, היא לא תוכל לאשר לכם את היתר הבניה. ככלל, נדרשת הסכמה של 75% מהשכנים אך לא פחות מכך. אם לא תגישו את האישורים במעמד הבקשה, הוועדה תפנה אליכם בבקשה להשיג את האישורים ועד אז לא ניתן יהיה להתחיל בדיון בבקשה. מאחר וההתנהלות מול השכנים יכולה לעיתים להימשך שבועות וחודשים עד שמקבלים את ההסכמה הנדרשת, כדאי להתחיל עם הדברים מראש ולהיות מוכנים כבר במעמד הכנת הבקשה.
תהליך הדיון בבקשה ומתן היתר בניה
בהנחה שהגשתם את כל המסמכים הנדרשים במסגרת הבקשה לקבלת היתר בניה, כעת יכולה הוועדה המקומית לתכנון ובניה לדון בבקשה שלכם. הוועדה תבחן את כל המסמכים, מהנדס הוועדה יחשב את היקף ההשבחה ויגזור מכך את היטל ההשבחה שיהיה עליכם לשלם כתנאי לקבלת ההיתר ולאחר שהדיון יסתיים, תימסר לכם התשובה. במסלול הרגיל, זה אמור לקחת עד 90 יום ובמסלול המקוצר עד 45 יום, אם כי לרוב זה נמשך בין חצי שנה לשנה ולא בגלל התנהלות לקויה של הוועדה, אלא דווקא בגלל ליקויים בהגשת הבקשה מצד המבקש.
בתום תהליך הוצאת היתר בניה, תגובת הוועדה יכולה להיות שלילית וזה אומר שלא אושרה בקשתכם להיתר בניה, אם כי יש לכם את הזכות לערער על ההחלטה. תגובה חיובית מותנית משמעותה שהיתר הבניה אושר לכם אך בתנאים מסוימים שיפורטו בתגובת הוועדה (למשל הנמכת המבנה, שינוי גוון, שינוי חומר גלם וכן הלאה). לבסוף, תשובה חיובית משמעותה שאושר לכם היתר בניה עבור תכנית הבנייה שהגשתם. בכל מקרה, אין לחרוג מתכנית הבנייה שעבורה ניתן היתר בניה. היתר הבניה, כפי שאמרנו קודם לכן, הוא אינו צ'ק פתוח לבצע כל שינוי מבני, אלא היתר לבצע את הפעולות המבניות שפורטו במסגרת תכנית הבנייה שהוגשה בבקשה להיתר.
כדי לוודא שאתם עוברים את התהליך הכי מהר והכי קל שאפשר, מומלץ מאוד להסתייע באיש מקצוע שיודע היטב איך לנהל תהליך הוצאת היתר בניה, יכול להכין אתכם כבר למעמד הגשת הבקשה ויכול לנהל את כל ההתקשרות מול הוועדה לאחר מכן, בכדי להבטיח תהליך כמה שיותר יעיל וכמה שיותר קצר בזמן.
