עלות היתר בניה לפי סוג הנכס

היתר בניה, הוא למעשה רישיון שהוא באופן של מסמך רשמי, אשר מקנה לכם את הזכות לשנות ולבנות על הנכס שברשותכם, או היתרי בנייה לאחר הריסת מבנה קיים ובניה של מבנה חדש. הבקשה להיתר בניה, צריכה להתבצע ברשות המקומית לתכנון ובניה וישנה עלות היתר בניה, אשר כוללת הוצאות על ההיתר, תשלומי אגרות לרשות ועוד. למעשה הוצאת היתר בניה, ניתנת ע"י הרשות המקומית לאחר בדיקה, ורק לאחר שהוכח, כי מי שהגיש את הבקשה להיתר הבניה, עומד בכל הסטנדרטים באמצעות תכנון המבנה והגשתו ע"י מהנדס בניין מוסמך. יש לציין, כי תהליך אישורי בניה, עשוי לערוך מס' חודשים. על האדריכל שמתכנן את המבנה, להגדיר את סוג השימוש במבנה, חומרי הגם לבניה, לבצע חישובי שטח ואחוזי בניה, להגיש מפת מדידה מעודכנת ולכן, יש צורך באנשי מקצוע בתחום, מה שאף יגרום לתוספת של עלות היתר בניה.

מיותר לציין, כי עלות היתר בניה, יכול להשתנות לפי סוג המבנים הדורשים אישור, למשל תוספות בניה, יעלו פחות מאשר אישורים על בניית בית פרטי למעשה, עלות היתר בניה היא כאמור משתנה ומי שיכול לנקוב בעלות  המדויקת, הוא מהנדס ואדריכל וכן עו"ד מקרקעין שעוסק בהגשת הבקשה וסיוע בכל הבירוקרטיה. יש לדעת מראש, לפני תחילת הבניה, מה העלויות וההליכים לקבלת ההיתרים, כך שרק אז, ניתן יהיה לחשוב על תחילת הבניה. ישנן עלויות ישירות של היתרי בניה כגון עלות שכר הטרחה למשרד שמוציא את היתר הבניה ועלויות היועצים הדרושים ע"י הרשות. יש לציין בנוסף, כי קיימות עלויות גם למשרד האדריכלים למשל כאשר יש להוציא היתרי בניה לווילה. ישנם  פרויקטים כמו למשל עלות היתר בניה לווילה, עשויה להגיע לסכומים בין 35,000-40,000 ₪ בתוספת מע"מ. בפרויקטים שהם בסדר גודל רב יותר, העלות של היתר הבניה יכול להגיע לסכומים של 150,000 ₪ ויותר.

מה עלות היתר בניה לתוספות בניה?

יש לקחת בחשבון את עלות היתר בניה הכוללת את שכר הטרחה לאדריכלים כאשר עלות זאת, עשויה להיות בין 25,000-35,00 ש,ח בתוספת מע"מ. כמו כן, יש להוסיף קונסטרוקטור שהוא מהנדס בניה, מודד ויועצים נוספים בתחום האינסטלציה, החשמל והבטיחות. מודד יכול לעלות בסביבות 2500 ₪ במידה ומדובר על מגרש בגודל של דונם. יועצים שונים, כגון יועץ אינסטלציה כאשר העלות שלו היא 3,000 ₪ בערך יש לקחת את כל העלויות הללו בחשבון. מי שמעוניין להוסיף חדר על הגג, להוסיף ממ"ד או אפילו לבנות בריכת שחיה בחצר, כל תוספת כזאת, תעלה את ערכך הנכס. מומלץ שלא לקחת סיכון ולפי התכנית, להשיג אישורי בניה על תוספות שונות שברצונכם לבנות על המבנה הקיים, או בחצר הבית.

היום ניתן ביתר קלות לקבל היתר בניה גם לפרגולות, בזכות תיקון 101 לחוק התכנון והבניה הידוע בשמו חוק הפרגולות. למשל באמצעות תיקון זה לחוק הבניה, ניתן לקבל בקלות יתר היתרי בניה, במיוחד אם יש ברשותכם אחוזי בניה שאינם מנוצלים. מומלץ לא להסתכל בגלל הלשנה של שכן או ביקורת של מהנדס העיר או העירייה שאליה אתם שייכים ולהיות בראש שקט כאשר ברשותכם רישיון כדין. יש לזכור, כי עליכם לידע את הרשות המקומית בדבר תוספת הבניה, 45 יום מרגע שהתחלתם לבנות ויש לצרף אישור מהנדס. ייתכן ותצטרכו להוסיף אישורים נוספים כגון אישור השכנים לגבי תוספת הבניה.

אגרות שיש להוסיף לעלות היתר בניה

יש לדעת, כי בנוסף אל עלות היתר בניה, יש לצרף היטל השבחה, כאשר שמאי מקרקעין, יכול לחשב לכם את ההיטל. לעיתים אם מדובר על בניה חדשה, היטל ההשבחה עשוי להגיע לסכום של מאות אלפי שקלים. יש לציין כי בדירות מגורים, אם הדירות הן חדשות, קיימת סבירות נמוכה להיטל השבחה, היות והמוכר משלם על היטל ההשבחה במכירת הנכס.  את ההליך של תשלום על היטלי השבחה, יש לבדוק עם עו"ד ושמאי מקרקעין, על מנת שתוכלו לקבל את האומדן המדויק.

יש לציין כי אם מדובר על מעט מ"ר כתוספת בניה, עלות היטל ההשבחה תהיה של כמה אלפי שקלים, ואילו אם מדובר בתוספות משמעותיות בבניה, העלות של היטל ההשבחה, עשויה להגיע ל-100,000 ₪ ויותר. לפעמים ישנם מקרים של א התאמה להיתר הקיים, כך שתצטרכו סיוע של עו"ד שמתמחה בכל הקשור אל תכנון ובניה, כך שעלות זו, עשויה להגיע לסכומים בין 10,000-25,000 ₪.

אילו בדיקות יש לצרף לבקשת היתר בניה?

יש לציין, כי כאשר תגישו את הבקשה להיתר הבניה, היא תצטרך לעבור כמה בדיקות כגון: בדיקה טכנית, כאשר יש לוודא כי הבקשה מכילה את האישורים הנחוצים, כך שאם  קיים חוסר, הוועדה לתכנון ובניה, תיידע אתכם מה יש להוסיף לבקשה. יש לדעת, כי לאחר שתתבצע בדיקה טכנית, יש לבצע הערכה של תשלום האגרה. יש לשלם מקדמה בשיעור של 20% ממחיר האגרה שעליכם לשלם. כמו כן, לאחר שתשלמו את המקדמה, הבקשה להיתר בניה תעבור לבדיקת מהנדס, אשר יכול לבקש עוד מסמכים, מפות או כל מסמך אחר שדרוש לאישור הבניה. כאשר המהנדס יאשר את הבניה, הבקשה תועבר לדיון של הוועדה  המקומית , וכן, עליכם לשים לב, כי בכל רשות מקומית או עירייה, ישנם תנאים אחרים.

לאחר כל הבדיקות המקיפות, אתם תקבלו תשובה, כאשר ישנן 3 אפשרויות הראשונה היא שיהיה לכם ישור לבנות, השנייה היא דחיית הבקשה להיתר בניה, כך שאם האפשרות השנייה הגיעה אליכם, תוכלו לערער תוך 30 ימים ולכלול את ההסבר והנימוקים לקבלת ההיתר, מה שיבטל את החלטתה של הוועדה ולשנות אותה. האפשרות השלישית היא, שתקבלו את היתר הבניה, אך בהכתבה של תנאים מסוימים. במדיה והכול תקין וקיבלתם את היתר הבניה, ישנם כמה שלבים אחרונים כגון מה שקשור אל עלות היתר בניה כמו תשלום אגרות והיטל השבחה, השלמה של כמה מסמכים ואז ניתן יהיה להתחיל בנייה אך לתקופה של עד 3 שנים.

החלום הגדול שלכם עוד מעט עתיד להתגשם, לאחר שרכשתם חלקת שטח עליה יוקם בית פרטי מעוצב ומרווח. כמובן שמדובר בתהליך ארוך ולא פשוט כלל, אך יש לזכור כי תהליכי הבנייה אינם מתייחסים רק לעבודות הפיזיות שמתבצעות בשטח, אלא גם לתהליכים הבירוקרטיים שעליכם לעבור כדי לעבור בפועל להתגורר בבית החדש שרכשתם לעצמכם.

על מנת שתוכלו לאכלס את הנכס החדש, עליכם להחזיק באישורים הנדרשים לכך ביניהם קיימים שני טפסים מהותיים – טופס 4 וטופס 5. כדי להבין בצורה מקיפה יותר מה המשמעות של טפסים אלו, ומה ההבדל בין טופס 4 וטופס 5 ריכזנו בשורות הבאות את כל הדברים שצריך וכדאי לדעת.

מהו טופס 4?

טופס 4 זהו טופס רשמי המעניק לבעלי הנכס את האישור הדרוש לאכלוסו, ובלעדיו הדיירים/בעלי הקרקע לא יוכלו להיכנס לגור בו ולבצע את החיבורים הנדרשים למערכות השונות במבנה. את הטופס מנפיקה הרשות המקומית שעל שטחה הנכס נבנה, זאת לאחר מעבר של ועדת הבדיקה על כל המסמכים והאישורים שבעלי הנכס הציגו לה. הרשות המקומית יכולה לתת את האישור לאכלוס וחתימה על טופס 4 רק לאחר סיום הקמת המבנה, ולא לפני שהוקם השלד של המבנה.

מתי ולמה צריך להוציא טופס 4?

כיוון שטופס 4 הוא טופס הכרחי עבור כניסה ואכלוס של נכס, כל בעל נכס צריך להוציא אותו בחוק בין אם מדובר על מבנה לצרכי מגורים, מסחר, תעשייה או חקלאות. במקרה של פרויקט בנייה של בניין מגורים, תהליכי הגשת מסמכים לצורך הנפקת טופס 4 נמצאים באחריות הקבלן/יזם, ואילו פרויקט בנייה של בית פרטי מצריך מבעלי הנכס עצמם להשיג את האישור והטופס הרלוונטי.

הוצאת טופס 4 קשורה בתהליך של קבלת היתר בנייה, מכיוון שכך האחראיים על תכנון ובנייה ברשות המקומית יכולים לפקח על כל מבנה שמוקם בשטח הרשות. טופס זה מאפשר להעניק לכל רשות מקומית את המפרט המלא של כל מבנה, ולהבטיח כי הוא נבנה על פי התנאים שהוצבו לו מלכתחילה וכי אין כל חריגות בנייה. בנוסף, טופס 4 נועד גם כדי לוודא כי המבנה הוקם בצורה בטיחותית מבחינת המערכות שהוקמו בו כמו חשמל, גז, מים וכו'.

מהם התנאים הכלולים בהוצאת טופס 4?

ישנם מספר תנאים מחייבים עבור כל מחזיק נכס כדי לקבל טופס 4, ביניהם:

• אישור מנציג כיבוי אש – הנכס שנבנה מוכרח לעמוד בכל תקנות הבטיחות בשעת שריפה, דבר שניתן לבדיקה ואישור באמצעות נציג מכיבוי אש.
• אישור על בנייה על פי היתר – טופס 4 ניתן רק לאחר שכל שטח המבנה נבדק ונצא כי לא קיימות חריגות בנייה שאינן אושרו.
• אישורים מבעלי מקצוע של הפרויקט – הרשות המקומית מבקשת מבעלי הנכס להציג הוכחות לביצוע עבודות בנייה על פי התקנות, אם מבחינת הקפדה על פינוי פסולת בניין לאתר הטמנה ייעודי, ביצוע עבודות חשמל במבנה רק על ידי חשמלאי מוסמך, אישור כי עבודות השלד בוצעו רק על ידי קבלן רשום בתחום וכו'.
• אישור מחברת חשמל וטכנאי גז – כחלק מתנאי הנפקת טופס 4 נבדקים גם אישורים לתקינות ובטיחות מערכות שונות במבנה כמו חשמל, גז, מים וכו'.

מהו טופס 5?

עד כה הסברנו על המשמעות והחשיבות של טופס 4, כאשר קיים טופס נוסף ולא פחות חשוב הכרוך בתהליך קבלת האישור לאכלוס המבנה שהוקם. מדובר על טופס 5 המוכר גם בשם תעודת גמר, שזהו למעשה האישור/תעודה הסופיים שבעלי הנכס צריכים לקבל כדי לעבור באופן סופי להתגורר במבנה.

טופס זה מעיד כי כל עבודות הגמר של המבנה נעשו והסתיימו, וכן שלא קיימים חובות או תהליכים לא סגורים לפני אכלוס המבנה כמו תשלומי מים וחשמל שלא שולמו, חיבור גז לא מקצועי וכן שהתקיימו כל השינויים/תיקונים שבעלי הנכס היו צריכים לבצע לאחר קבלת טופס 4.

אז מה ההבדל בין טופס 4 וטופס 5?

ההבדל בין טופס 4 וטופס 5 נמצא אולי בפרטים הקטנים, אך מדובר על הבדל מהותי שבלעדיו הדיירים אינם יכולים לאכלס את המבנה שנרכש. למעשה, ללא קבלת טופס 4 לא ניתן יהיה לקבל טופס 5, כאשר את הגשת הבקשה לקבלת טופס 5 ניתן לעשות בתקופת זמן של שנה מרגע קבלת טופס 4.